[스타트업4] 우리나라 부동산 시장이 금리인상, 수요와 공급의 불균형, 산업의 구조조정에 따른 경제여건의 변화, 부동산 규제 정책 등 다양한 이유로 빠르게 변하고 있다. 작년 정부의 9.13 주택시장 안정대책 발표 후 수도권은 매도, 매수자가 급격히 감소하는 등 부동산 시장이 주춤하고 있다.

지난 2008년, 저금리로 촉발된 미국 부동산의 버블이 금리인상으로 붕괴되면서 이로 인해 글로벌 금융위기가 초래됐다. 이후 미국 정부는 양적완화 정책을 추진해 차츰 이 위기를 극복해나갔다.

미국과 달리 지금까지 큰 폭락을 겪어보지 못한 한국 부동산 시장. 아파트 거래가 급격히 줄어드는 거래 빙하기, 집값 하락의 가능성이 큰 현재로서는 부동산의 폭락 상황을 고려한 대안이 필요해 보인다. 이러한 시점에서 국내 부동산의 현주소를 되짚어보고 부동산 투자자들이 미국 부동산 시장을 주목하는 이유를 조명해 보았다.

한국 부동산 시장 울상…서울 집값 꾸준히 하락

최근 고공행진을 거듭하던 서울 아파트의 가격이 하락했다는 소식이 들려왔다. 한국감정원은 전국 주간 아파트 가격동향에서 서울 아파트 가격이 하락함은 물론 낙폭도 크다고 발표했다. 강남, 강북 할 것 없이 서울의 집값이 일제히 떨어지면서 한동안 국내 부동산 시장에 먹구름이 낄 전망이다.

한국건설산업연구원은 ‘2019년 주택·부동산 경기전망 세미나’에서 2019년 국내 건설수주가 전년 대비 6.2% 감소할 것으로 내다봤다. 또한 건설투자는 5년 내 최저치인 135.5조 원을 기록하면서 2.7% 감소할 것이라고 예측했다. 건설투자 감소로 경제성장률이 0.4%p 하락하고 취업자 수는 9.2만 명 감소하는 등 향후 부정적 영향의 확대가 우려된다고 전했다.

부동산 대책의 일환으로 정부는 다주택자 및 임대사업자의 금융·세제 혜택을 축소시켰다. 이는 서울 아파트의 매매 가격 상승세 둔화 현상을 초래했다. 앞으로 유동성의 변화와 주택 가격 흐름은 최근 동향과 크게 달라지지 않을 것으로 보인다. 따라서 집값 하락은 당분간 지속될 전망이며, 투자 목적으로 국내 아파트를 가지고 있기보다는 미국의 주택을 구입하는 편이 낫다고 여기는 부동산 투자 분위기가 조성되고 있다.

미국 부동산 시장, 큰 변동 없이 지속적인 상승세 이어갈 듯

미국부동산협회(NAR)는 2018년 9월 기존의 주택판매가 8월 정체 이후 감소했다고 전했다. NAR에 의하면 9월 기존주택 판매는 515만 채로 전월 대비 3.4%, 전년 동기 대비 4.1% 감소한 것으로 발표했다.

또한 금리인상 영향으로 모든 지역의 주택판매가 줄었다고 발표했다. 2015년 11월 이후 가장 낮은 주택판매 수치를 기록했다. 한편, 기존주택의 중간 가격은 25만 8,100달러로 전년 동기 대비 4.2% 상승해 79개월 연속 상승세를 보였다고 밝혔다.

스위스 금융기업 UBS가 발표한 글로벌 부동산 버블 인덱스 보고서에서는 전 세계 주요 20개 도시 중 미국 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 뉴욕을 고평가 상태로 봤다. 거품 지수가 1.5보다 높으면 거품 위험이 있는 것을 의미한다. 그러나 미국 샌프란시스코는 1.44, 로스앤젤레스 1.15, 뉴욕 0.68의 지수를 나타내 거품 위험 아래 단계인 과열 상태로서 심각한 수준으로 보지 않는 분위기다. 이로 인해 미국 내 부동산 시장 분위기를 양호한 것으로 인지하고, 부동산 가격이 큰 변동 없이 꾸준히 상승할 것으로 예상하는 이도 적지 않다.

미국 부동산 시장은 2008년 금융위기 이후 2012년까지 자속적으로 하락했다. 시장이 본격적으로 회복한 것은 2012년 말부터이다. 이자율이 낮아지면서 사람들이 주택구입에 자신감을 얻고 매매에 적극적이었던 것이다.

미국 부동산 시장에서 중국 투자자가 철수하면서 매물로 나온 주택 가격에 맞는 바이어를 찾지 못해 매물가 조정을 하는 등의 새로운 움직임이 보인다. 셀러가 아닌 바이어가 주도권을 가지는 형태로 변해가는 모습이다. 이는 집값 상승으로 주택을 구입하려는 사람이 줄어든 까닭이다. 거기다 기준금리 인상에 따른 모기지(주택담보대출) 이자율 상승도 주택 거래량 감소에 영향을 미쳤다.

그렇지만 이런 요인들이 주택시장에 즉각적인 악영향을 가져다줄 것으로 보지 않는 분위기다.

한국건설산업연구원은 건설이슈포커스를 통해 2017년 미국 신규 주택 착공이 120만 3,000호, 준공은 115만 3,000호 수준이라고 밝혔다. 글로벌 금융위기로 2009년 착공 물량이 감소했으나 이후 주택 경기 회복세의 영향을 받아 증가세가 이어진 것으로 드러났다.

또한 글로벌 금융위기 이후 미국 주택 가격이 크게 하락했지만 2012년 이후 지속적인 회복세를 보이며 2018년 6월 기준 40% 이상 상승했다고 나타났다.

이뿐만 아니라 미국 인베스팅닷컴 통계에 따르면 2018년 5월부터 12월 초까지 미국 주택 가격지수가 소폭 상승 중이다. 따라서 이러한 통계 수치로 본다면 미국 경제에 따라 일부 변동이 생길 수 있으나 큰 변화는 없을 전망이다.

부동산 투자 안전처 미국, 뉴욕 브루클린 투자전망 밝아

미국 부동산은 한국과 다른 부분이 있다. 한국은 유명 브랜드 아파트를 내세워 미리 분양을 시작하지만, 미국은 원칙적으로 완공이 되고 나서 분양에 돌입한다. 건설사나 시행사가 자본을 확실히 보유한 다음 건설을 시작한다는 것이다. 또 미국은 시행사와 투자자가 직접 거래하지 않고 에스크로에 예치금 등을 맡긴다. 에스크로는 은행과 제삼자 대행사가 부동산 계약을 할 때 신용 문제, 거래 상황에서 발생할 수 있는 위험성을 전체적으로 고려해 진행하게 된다. 따라서 부동산 사기 등과 같은 사건의 발생 가능성이 한국보다 현저히 낮다.

미국 부동산 투자는 체계적인 법·제도 아래 거래가 이뤄져 ‘투자해도 안전하다’는 인식이 강하다. 제도뿐만 아니라 향후 금융 위기가 찾아온다 해도 가격 하락의 가능성은 있겠지만, 미국 뉴욕 부동산 시장이 다른 국가에 비해 타격이 덜해 안전하다고 보는 투자자도 있다.

세계에서 가장 큰 미국 뉴욕 부동산 시장. 요즘 들어 미국 뉴욕의 분위기가 달라지고 있다. 본격적으로 재개발을 진행 중인 브루클린이 새롭게 바뀌어가고 있기 때문이다.

부동산 전문 매체 ‘리얼딜’ 자료를 인용한 중앙일보 기사에는 각광받는 부동산 시장 트렌트에서 1위 텍사스 댈러스에 이어 브루클린이 2위를 차지했다고 밝혔다. 브루클린 부동산 가격은 많이 올랐지만 발전 가능성이 높은 지역인 만큼 앞으로의 전망이 밝은 것으로 나타났다.

이런 흐름속에서 미국 부동산기업 허드슨사가 건설 중인 브루클린 콘도미디엄 ‘원클린턴’의 국내 첫 분양 소식이 들렸다. 과거 위험한 도시라는 인식이 강했던 브루클린이 고급스러운 이미지로 거듭난 데 이어 미국 뉴욕의 중심인 맨하튼과 접근성이 용이해 투자자들의 관심을 집중시켰다.

하지만 국내에서는 아직 미국 부동산 시장에 대한 이해와 정보가 부족한 상태이다. 안전한 투자가 되려면 기본적인 시장 정보가 필수적이다. 묻지마식 무조건적인 투자는 독이 된다.

투자자 보장 제도가 갖춰진 미국이지만 고민해야 할 부분이 있는데, 바로 세금 문제다. 국가에 따른 부동산 법이 적용되기 때문에 이중과세 방지를 위해 세금 부분을 꼼꼼히 살펴 신고해야 한다.

아이테크코리아는 NYSAR(뉴욕주부동산협회)의 2018년 10월 뉴욕 부동산 시장현황 자료를 토대로 뉴욕 신규매물이 작년에 비해 증가 중이라고 밝혔다. 이어 2017년 매물이 나온 후 계약이 되기까지 동기대비 74일 걸린 반면, 2018년에는 69일이 걸렸다고 전했다. 이 매체는 이러한 통계를 바탕으로 뉴욕 부동산 시장이 여전히 상승세를 이어가고 있다고 분석했다.

세계 경제 전망이 어두움에도 불구하고 뉴욕 부동산의 미래 가치는 앞으로도 변함없을 것으로 보는 시각이 존재한다. 침체된 한국 부동산 시장에서 미국의 부동산 투자가 새로운 기회로 전환점을 맞이할 수 있을지 주목된다.