여러분 행복하십니까 ? 저는 행복하지만 조금은 아쉽습니다 . 캘리포니아에서 집을 구매하면서 부동산관련 조금만 더 알았더라면 .. 좀 더 많은 금액을 아낄수 있었을텐데… 부동산 소유권관련 켈리포니아에서는 여러가지 종류가 있습니다.우리중 대다수는 부동산 소유권이 어떻게 되는지도 잘 모르고 서류에 서명을 많이 하지요 ..
( 머리가 빙글빙글 서류 사인이 너무너무 많아요 ….. 그냥 사인 ….. 난 잘몰라 …. )
이제 적어도 나의 꿈에 그리는 집을 사면서 , 가장 나에게 알맞는 소유권이 무엇인지 함께 알아보고 , 부동산에이전트 및 에스크로 회사와 상담을 하면서 나의집 문서에 어떻게 기록이 되는지 배워보는것이 어떨까 하여 , 오늘 여러분과 함께 자료를 나누고자 합니다. 바이어인 나 는 아내와 함께 정말 오랜기간 집을 알아보고 이제 에스크로 를 열었습니다,.
에스크로에 가보니 , 서류를 주며 사인하라고 합니다.
그런데 그곳에 소유권 관련 항목에, 1.Severalty ( 단독소유) 2, Community Property (공동재산) 3.Tenancy in Common (공동소유) 4.Tenancy in Partnership (파트너와함께소유) 5. Joint Tenancy ( 합작보유) Community Property with survivorship ( 공동 생존자 권) 등 생소한 내용이 너무많았습니다.
갑자기 에스크로 회사에서 나에게 부부니까 JOINT TENANCY 라 할것이지 물어 봐서 그냥 “예” 라고 답하고 사인했죠 … 그런데 만약 내가 COMMUNITY PROPERTY WITH SURVIVORSHIP 을 알았다면 ? 여기에 “예”라고 했을것입니다.

1 GOOD GUY 부동산& 1 KB LOAN 융자회사
김 기범 브로커 & 대표
왜 일까요 ?
합작보유란 하나의 건물 에 2명이상의 소유주가 함께 소유권을 가지는 종류중 하나로 분리되지 않는 소유권 에 속하는 권리중의 하나로 가장중요한 것중에 하나는 등기가 이루어 질때 아래의 4가지 항목이 함께 이루어 져야 한다.UNITY OF TIME ( 동시에 등기가 되어야함 )UNITY OF TITLE ( 동일한 DEED 에 기록 되어야 함 )UNITY OF INTEREST ( 동일한 소유권 )UNITY OF POSSESSION ( 동일한 사용권 )여기서 한번 살펴 보자 . 그리고 혜택 관련 ,
1.부인의 사망으로 인한 소유권 변경은 ?
부부가 함께 합작보유로 건물을 매입하여 살다가 , 부인이 사망을 할 경우 , 그 소유권의 절반은 자동으로 남편에게 넘어감 ( 법원의 별도 등기이전 절차가 필요없슴 )간편하고 좋은데 , 그렇다면 이 경우 주의해야 할점은 ?
합작보유의 장점인 법원을 통하지 않고 , 자동적으로 배우자 사망시 관할구청( county) 에 가서 등록하면 소유권 이전이 가능한 것이 어떤경우에는 위험요소가 될수 도 있다. 아래의 경우를 살펴보자 !!!
중년 남성인 기철씨와 중년부인인 숙희씨는 일전에 결혼을 하여 서로 자녀가 있다. 둘을 서로 사랑하게 되어 함께 열심히 경제적으로 노력하여 집을 구매하게 되었다.
숙희씨는 자기의 소유권 을 자녀에게 물려주기를 희망하였으나 , 집 구매시 소유권을 합작보유 로 하였다 … 이후 숙희씨가 병에 걸려 생을 마감 하기전 유언장에 딸이 부동산의 50% 권리를 물려받는다 고 쓰고 난후 사망하였으나 , 결과는 이 PROPERTY 는 남편인 기철씨에게 이전이 되고 말았다 .
딸은 불행하게도 , 소유권 인정을 받을수 가 없었다 …… JOINT TENANCY 라서….. 당신이라면 어떻게 ?
2. 합작보유는 판매가 가능한지? (예)
세명의 파트너 가 합작보유로 건물을 산후 , 각각의 멤버 는 1/3 의 소유권을 가지고 있으며 , 만약 소유권을 가진 세명중 한명이 지분을 다른사람에게 매매할때는 지분을 인수한 다른사람은 TENANCY IN COMMON ( 공동소유권 )으로 등기가 된다.
3. 그런데 소유권 이전으로 인한 세금 은 ?
단점중의 하나로서 , 만약 부부중의 한사람이 사망후 , 소유권을 단독소유로 변경할때 재산상의 실평가액이 올라간 부분은 소득으로 인정되어 세금을 지불하여야 한다.
(세금 관련 사항은 CPA 에게 세부적인 문의 가 필요 하겠지요 )
이와는 다르게 , 공동 생존자권 은 차액에 대한 세금을 낼 필요가 없으며 , 합작보유의 장점인 구청등록 만으로 , 소유권 변경이 가능하다.


전화 : 951-271-1922 ( 김 기범 )

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