올해 들어 적용되기 시작한 새로운 세법에도 불구하고 지난 1분기는 일종의 유예 기간으로 일부 모기지와 관련된 세금 공제 규정에 예외가 인정됐다.

이런 유예 기간마저 끝나면서 향후 주택을 구입하거나, 홈 에퀴티 융자를신청하거나, 재융자를 받는 경우는 예외 없이 새로운 공제 규정을 적용받게 됐다. 기존 세법에 비해 한층 까다로워진 모기지 관련 세금 공제 이슈들에 대해 알아본다.

■유예 기간 끝나

새로운 세법에서 규정하는 모기지 이자의 세금 공제 기준은 모기지 금액 75만달러까지가 핵심이다. 주택에 쌓인 에퀴티를 담보로 대출을 받는 홈에퀴티혼에 대한 이자 공제도 불허하는 쪽으로 바뀌었다.

만약 지난해나 그 이전부터 모기지가 있었다면 상관이 없고 새로운 대출에만 적용된다. 새로운 대출의 기준은 2017년 12월16일로 그 이전에 대출을 받았다면 기존 규정대로 100만달러까지가 공제 한도다. 또 올해 4월1일 이전까지 주택매매가 클로징됐다면 100만달러까지 이자가 공제된다.

해당 기준일 이전에 주택을 소유하고 있거나, 모기지를 받았거나, 계약을 했다면 과거 규정이 적용돼 100만달러까지 모기지 이자를 공제받을 수 있다. 그러나 만약 그 이후에 새로운 집을 사려고 하거나, 홈에퀴티론을 찾거나, 재융자를 받으려 한다면 새로운 세법의 적용을 받게 된다.

■새로운 공제 한도

이제 새로운 세법의 적용을 받는 새로운 바이어만을 대상으로 본다면 모기지 이자에 대한 세금 공제가 가능한 채무 한도는 75만달러로 줄었다. 75만달러 이상의 주택을 구매하려고 한다면 모기지 기간 중 져야 할 부담이 커졌다는 의미다.

흥미로운 점은 75만달러 한도가 싱글 납세자 뿐 아니라 결혼한 커플에게도 동일하게 적용된다는 점이다. 이와 관련해 CBS는 최근 제9지역 순회 항소법원의 판결에 주목했는데 결혼하지 않은 두 사람이 함께 주택을 구매하면서 모기지 이자의 세금 공제 한도를 각각 75만달러씩 합산해 150만달러로 인정받은 바 있다고 보도했다.

홈에퀴티론을 쓴다면 자동차를 사거나, 크레딧 카드 빚을 갚는 등에 사용하지 않고 주택 리노베이션이나 업그레이드에 재투자해야만 이자 부분을 공제 받을 수 있다. 이처럼 공제를 받으려면 현재 모기지와 홈에퀴티론을 더해 75만달러를 넘기지 않아야 한다.

■홈에퀴티론 한도

과거에 받은 모기지가 있는데 홈에퀴티론을 새로 받고 싶다면 궁금증이 생길 것이다. 두가지 대출 모두의 이자에 대한 공제를 받을 수 있을까 하는 부분이다.

만약 수년전 이미 받은 모기지가 80만달러가 있는데 올해 주택 보수를 위해 10만달러의 홈에퀴티론을 받고 싶다면 어떻게 될까. 기존의 모기지 80만달러에 대한 이자는 100만달러까지 인정되는 과거 세법이 적용돼 공제받을 수 있다.

그러나 새로운 홈에퀴티론은 새로운 세법이 적용되기 시작한 2018년에 받는 것이기 때문에 이자에 대한 공제를 받을 수 없다. 만약 기존 모기지가 65만달러인데 올해 10만달러의 홈에퀴티론을 새로 받는다면 둘을 합해서 75만달러 한도 이내이기 때문에 두가지 매출 모두 이자 공제가 가능하다.

■과거 모기지의 재융자

기존에 갖고 있는 모지기를 재융자 받으려 할 때, 이자를 공제 받으려면 새로운 론의 밸런스가 과거의 것을 넘지 않아야 한다. 지난해 100만달러의 모기지를 받은 주택 오너의 현재 부채 밸런스가 95만달러라면, 이를 재융자 받은 뒤 이자를 공제 받으려면 결과적으로 새로운 론의 밸런스가 95만달러를 넘어서는 안된다.

반대로 만약 현재 모기지 밸런스가 30만달러인데 캐시-아웃 재융자 형태로 새로운 모기지 밸런스 40만달러로 재융자를 받는다고 가정하면 기존 밸런스인 30만달러까지만 이자가 세금 공제되고 나머지 10만달러는 공제 대상에서 빠진다.

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