Q

저는 은퇴해서 은퇴자금을 은행에 그냥 두는 것이 손해를 보고 있는 느낌을 가지고 있습니다. 그러던 차에, 최근 한 미국인들이 주최하는 투자 세미나에 참석했었습니다.  부동산 투자하면, 실제 현금의 지출없이 임대손실을 만들어 그 임대손실을 모두 공제 받을 수 있어서 소득에 대해서 세금 낼 필요 없다면서 안전하고 확실한 투자방법임을 연방국세청 세법 규정을 제시하며 설명해 주었습니다.  비교적 전문성이 있어보이긴 한데, 소득이 있는데, 어떻게 세금을 안낼 수 있는지, 그리고 임대손실을 100% 모두 공제 받을 수 있다는 말이 맞는지 알고 싶습니다.

A.

이런 질문은 자주 받는 질문 중 하나입니다. 한인 뿐만 아니라, 많은 투자자들이 가장 선호하는 투자 대상 중 하나가 부동산입니다.  비교적 다른 투자에 비해서 안정성이 높고, 지역에 따라 차이는 있지만, 역사적으로 부동산 가치가 지속적으로 상승하는 것에 그 이유가 있다고 생각합니다.  부동산 투자와 관련되어 꼭 이해하셔야 할 것은 감가상각비(Depreciation Expense)에 대한 이해입니다.

부동산의 금전적 가치는 오를 수 있지만, 토지를 제외한 건물은 시간이 흐르면서 낡아지는 것을 피할 수 없습니다.  이렇게 건물이 낡아져서 가치가 하락하는 것을 “감가” 라고 하고, 이것을 회계상 비용 처리하는 과정을 “상각” 이라고 합니다. 세법에서는 감가상각을 비용으로 공제받는 방법을 정해놓고, 부동산의 성격에 따라 비용처리하는 기간도 정해 놓았습니다. 이렇게 정해진 방법에 따라 정해진 기간동안 건물가치를 나누어 비용처리하는 것을 감가상각비 (Depreciation Expense) 라 하고, 매년 소득에서 공제 받게 되는 것입니다.  결국 감가상각비는 실제로 돈의 지출은 없지만, 소득에서 공제 받을 수 있으므로, 세금혜택을 볼 수 있기 때문에 부동산 투자에 감가상각비는 대단히 중요한 절세방법 중 하나입니다.

그러나 이렇게 공제 받은 감가상각비는 부동산을 처분하게 되면, 그동안 공제 받았던 모든 감가상각비를 소득으로 인식해서 세금을 부담해야 합니다. 결론적으로 감가상각비는 면세가 아니라 세금 납부의 유예로 봐야합니다. 그럼에도 불구하고, 절세방법으로 많이 활용되는 이유는 세금이 유예되는 동안 정부로 부터 무이자 대출을 받은 효과를 가질 수 있기 때문입니다.  이런제도로 인해서 실제적으로 임대소득이 발생하지만, 감가상각비로 인해서 장부상에는 손실이 발생할 수도 있습니다. 결국 감가상각비 만큼 세금이 줄어드는 효과가 발생하게 되는 것입니다.

여기에서 주의해야 할 것은 임대손실을 100% 공제 받지 못할 수 있다는 것입니다. 왜냐하면, 현행세법에서는 부동산 전문인으로 간주되지 않을 경우 임대손실의 최고 2만5,000 달러까지만 다른 소득과 상계가 가능하도록 규정하고 있기 때문입니다. 만약 질문자의 임대손실이 연 2만 5,000 달러 이하이면, 다른 소득을 100% 공제 받을 수 있겠지만, 임대손실이 이 금액 이상이라면, 제한 될 수 있습니다.

임대손실의 크기와 관계없이 100% 공제 받기 위해서는 세법에서 정한 부동산 전문인으로 분류되어져야 합니다.  세법상 부동산 전문인으로 분류되기위해서는 50% 이상 부동산 업무에 종사해야 하고, 연 750시간을 부동산 업무에 시간을 보내야 합니다. 일반적으로 임대 부동산을 구입해서 부동산 관리를 관리회사에 의뢰하거나, 메네저를 두어 관리하는 경우는 부동산 전문인으로 분류되기 어렵습니다.

만약 질문자가 임대손실의 100%를 다른 소득에서 공제 받기를 원한다면, 부동산 라이선스를 취득하고, 본인의 경제활동의 50% 이상을 부동산관리에 사용하고, 본인 부동산 관리에 연 750시간 이상을 소비했다는 것을 증명할 수 있으면, 가능합니다. 여기서 부동산관련 경제활동과 관리 업무라 함은 부동산 임대, 부동산 중개, 각종 부동산 수리 및 유지 보수 업무를 포함합니다.

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