부동산

첫주택 구입시 주의할점:한국에서 다운페이돈 가지고 올때

2019.03.14

First Home Buyer 입니다.
처음으로 주택을 구입 (가격대는 20만불 -- 25만불) 할려고 하는 일반 직장인 (시민권자)입니다. 막상 시작하려니 모르는거 투성이라 질문 드립니다.
(질문1)한국에서 downpayment 금액 (약 8-9만불)을 송금 받을려 하는데 문제가
       없는지요? 문제가 없다면 어떤 용도(예를 들어 Gift)로 보내야하는건요?
(질문2) 대출 요건(Loan approval)을 갖추기 위해 무슨 준비 과정이 필요한가요?
        가령 어느시기에 송금을 받는다든지? 또는 무슨 교육을 이수해야하는지?
        제 은행 어카운트에 downpayment 금액을 미리 가지고 있어야 하는지?
        참고로 저의 credit은 대략 740 정도 입니다.
(질문3) 8-9만불을 송금받을시 미국 IRS 에 따로 신고할 필요는 없는건지요?
(질문4) conventional loan을 받는 경우 downpayment 금액은 20% 이상 가능한요?
(질문5) 어느 정도 기간이 지난 뒤에 혹시 대출금을 미리 갚을수 있는지요?
(질문6) 주택 구입시 꼭 알아두어야 할 점들이 있으면 알려주세요
 


답변)


일단 캘리포니아 기준으로 상식선에서 답변 드립니다

1) 일단 이러한 손님들의 경우 송금시 증여의 문제가 발생할겁니다. 특히 자산이 많으신 분들의 경우 증여세를 내시고 가지고 오시는 경우들이 많습니다. 관련해서 한국에서 은행의 외환 담당하시는 전문가나 아니면 회계사와 한국에서 일단 증여세관련 송금에 대한 제반 설명을 들으시기 바랍니다. 부모님이 투자용으로 구매를 하시는 경우가 아니고 본인 즉 아드님이 구입을 하시고 아드님이 시민권자 시라면 관련해서 한국에서 알아 보셔야만 합니다.

2) 융자관련해선 융자 전문가님과 상담을 하시기 바랍니다. 중요한 것은 미국의 융자는 1) 본인의 인컴으로 융자가 얼마까지 나올수 있는지 알아보고 보통 2년치 택스리턴으로 이를 알아보게 됩니다. 2) 신용도를 측정하고 부채등의 비율들을 포함한 채무 상환 능력에 관한 각기 렌더의 기준에 따라서 융자 승인 과정을 걸치셔야만 합니다. 보통 한국에서 받으신 돈외에 돈은 최소 2개월간 본인 이름의 구좌에 있으셔야만 시즈닝의 문제가 없는걸로 알고 있습니다. 융자 전문인과 미리 융자 승인 과정을 밟으시면서 알아 보시기 바랍니다. 그리고 교육은 별도로 없고 지역에 따라서 다운페이먼트 보조 프로그램등을 이용 하시는 첫 주택 구입자의 경우 소정의 교육과정을 요구하는 경우도 있습니다. 이는 이러한 프로그램 이용자에게 국한이 됩니다 .

3) 이질문은 본인의 회계사와 확인을 하셔야 합니다. 보통 일정 수준 (8만에서 10만 이상으로 압니다만 확인해 보시기 바랍니다) 이상의 송금은 세금 보고시 특정한 폼을 써서 신고를 하시면 되는걸로 압니다. 이와 관련된 택스유무를 알아 보시기 바랍니다.

4) 본인의 융자 승인을 받아 보시고 결정 하시면 될것 같구요 20% 다운 미만의 다달이 모기지 보험인 PMI를 드셔야 하는 경우가 많아서 20% 다운이 가능하시다면 하시는것을 권해 드리는 경우가 적지 않습니다.

5) 보통 6개월후로 압니다. 다만 융자 조기 상환에 대한 패널티인 prepayment penalty는 오바마 대통령 재임시 패지 된걸로 압니다.

6) 일단 구입 절차를 인지 하셔야 하고 특히 본인에게 필요한 조건들 학군이나 페이먼트 감당여부 그리고 각종 편의시설의 이용이 용이하고 교통이 편한곳등의 위치에 향후 10년 에서 그이상 보유가 가능한 지역으로 구입을 고려 하시면 코네티커라도 좋은 결과를 얻으실 겁니다. 참고 하세요