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제 1 편 : JOINT TENANCY OWNERSHIP !

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대표 : 김 기범 951-271-1922 www.1kbloan.com


부동산의 소유권관련 CALIFORNIA 에서는 여러가지 종류가 있습니다.
우리중 대다수는 OWNERSHIP 이 어떻게 되는지도 잘 모르고 서류에 서명을 많이 하지요 ..
( 머리가 빙글빙글 서류 사인이 너무너무 많아요 ….. 그냥 사인 ….. 난 잘몰라 …. )
이제 적어도 나의 꿈에 그리는 집을 사면서 , 가장 나에게 알맞는 소유권이 무엇인지 함께 알아보고 , AGENT 및 ESCROW 회사와 상담을 하면서 나의집 문서에 어떻게 기록이 되는지 배워보는것이 어떨까 하여 , 오늘 여러분과 함께 자료를 나누고자 합니다.
BUYR 인 나 는 아내와 함께 정말 오랜기간 집을 알아보고 이제 ESCROW 를 열었습니다,.
ESCROW 에 가보니 , 서류를 주며 사인하라고 합니다.
그런데 그곳에 OWNERSHIP 관련 항목에
1. Severalty ( Sole ownership )
2. Community Property
3. Tenancy in Common
4. Tenancy in Partnership
5. Joint Tenancy
6. Community Property with survivorship
ESCROW AGENT 는 나에게 부부니까 JOINT TENANCY 라 할것이지 물어 봐서 예 라고 답하고 사인했죠 … 그런데 만약 내가 COMMUNITY PROPERTY WITH SURVIVORSHIP 을 알았다면 ?
Joint tenancy 란 하나의 property 에 2명이상의 소유주가 함께 소유권을 가지는 종류중 하나로 UNDIVIDED OWNERSHIP INTREST ( 분리되지 않는 소유권 ) 에속하는 권리중의 하나로 가장중요한 것중에 하나는 등기가 이루어 질때 아래의 4가지 항목이 함께 이루어 져야 한다.
1. UNITY OF TIME ( 동시에 등기가 되어야함 )
2. UNITY OF TITLE ( 동일한 DEED 에 기록 되어야 함 )
3. UNITY OF INTEREST ( 동일한 소유권 )
4. UNITY OF POSSESSION ( 동일한 사용권 )
여기서 한번 살펴 보자 ….


부인의 사망으로 인한 OWNERSHIP 변경은 ?
부부가 함께 JOINT TENANCY 로 건물을 매입하여 살다가 , 부인이 사망을 할 경우 , 그 소유권의 절반은 자동으로 남편에게 넘어감
( 법원의 별도 등기이전 절차가 필요없슴 )

간편하고 좋은데 , 그렇다면 이 경우 주의해야 할점은 ?
JOINT TENANCY 의 장점인 법원을 통하지 않고 , 자동적으로 배우자 사망시 COUNTY 에 가서 등록하면 소유권 이전이 가능한 것이 어떤경우에는 위험요소가 될수 도 있다

아래의 경우를 살펴보자 !!!
중년 남성인 기철씨와 중년부인이 숙희씨는 일전에 결혼을 하여 서로 자녀가 있다
둘을 서로 사랑하게 되어 함께 열심히 경제적으로 노력하여 집을 구매하게 되었다
숙희씨는 자기의 OWNERSHIP 을 자녀에게 물려주기를 희망하였으나 , 집 구매시
소유권을 JOINT TENANCY 로 하였다 … 이후 숙희씨가 병이 걸려 생을 마감 하기전 유언장에 딸이 JOINT TENANCY 로 되어 있는 PROPERTY 를 물려받는다 고 쓰고 난후 사망하였으나 , 결과는 이 PROPERTY 는 남편인 기철씨에게 이전이 되고 말았다 .
딸은 불행하게도 , 소유권 인정을 받을수 가 없었다 ……… JOINT TENANCY 라서…..

(THE PROPERTY passes automatically outside of WILL : the disadvantage of Joint Tenancy )

당신이라면 어떻게 ?

JOINT TENANCY 은 판매가 가능한지 ?
A,B and C 세명의 PARTNER 가 JOINT TENANCY 로 건물을 산후 , 각각의 MEMBER 는 1/3 의 소유권을 가지고 있으며 , C는 자기가 가지고 있는 지분을 D 에게 팔수 있으며 , D 는 소유권을 TENANCY IN COMMON 으로 등기 하여야 함

그런데 소유권 이전으로 인한 세금 은 ?
다만 이때, 집의 평가액이 과거 부부가 구매했을당시 보다 많이 상승하였을경우 , 그 절반의 OWNERSHIP 이 부인에게 넘어 오면서 , 차액에 대한 세금을 내야 함
(세금 관련 사항은 CPA 에게 세부적인 문의 가 필요 하겠지요 )

그런데 , 이후에 우리가 설명할 COMMUNITY PROPERTY WITH SURVIVORSHIP 은 세금 관련 해택이 주어지는 OWNERSHIP 중의 하나이다 …. 다음시간에 ..
( 난 COMMUNITY PROPERTY WITH OWNERSHIP 으로 등기 해야지 !!!!! 왜 ? )