Money/경제

어려워진 '1031교환'…다른 방법도 있다

2018.05.24

부동산 양도소득 세금 유예

DST 
세금 일정기간 나눠 납부

MIS 
수익금 융자해 투자 가능

수년 전 호텔을 매입했다 최근 매각을 결정한 한 한인은 심각한 고민에 빠졌다. 그동안 호텔 가격이 많이 올라 상당한 규모의 시세 차익을 올릴 수 있었지만 그만큼 내야 하는 세금도 많기 때문이다. 더욱이 그동안 세금을 줄이기 위해 호텔 감가상각을 하고, 중간에 라인오브크레딧도 사용했기에 세금까지 내고 나면 호텔을 매각하고 실제로 손에 쥘 수 있는 돈은 많지가 않다.

이 때문에 세금 납부를 연기할 목적으로 가장 일반적으로 사용되는 ‘1031교환 프로그램’을 이용하려고 했지만 이 마저도 여의치 않았다. 호텔이나 아파트 등에 재투자 할 계획이었지만 시장에 나와 있는 매물 자체가 많지 않아 정해진 기간 안에 매입이 쉽지 않은 데다 가격도 너무 올랐기 때문이다. 즉, 잘못 투자하면 오히려 큰 손해를 볼 수 있다는 생각이 든 것이다.

고민하던 그는 우연히 1031교환 이외에도 합법적으로 세금을 연기할 수 있는 프로그램이 있다는 얘기를 듣고 관련 내용에 대해 알아보는 중이다. 그가 관심을 가진 것은 바로 ‘디퍼드 세일즈 트러스트'(DST)라는 프로그램과 ‘머니타이즈드 인스톨먼트 세일즈’라는 프로그램이다.

DST와 MIS는 모두 1031교환처럼 부동산 매각 후에 세금 납부를 연기할 수 있는 프로그램이다. 모두 제3자에게 부동산을 넘긴 후 제3자가 매각한다는 점에서도 같다. 다만, 이후에 세금을 납부하는 방식 및 수익금을 수령하는 방식에 있어서는 차이를 보인다.

먼저 DST는 셀러가 트러스트에게 매각할 건물의 명의를 오너캐리 방식으로 넘기는 것에서 시작한다. 그러면 트러스트는 셀러에게 차용증(Promissory Note)을 발행한다. 이때 셀러와 트러스트는 건물을 넘기는 가격 및 건물 매각 후 발생하는 수익을 어떻게 사용하고, 셀러에게 어떤 방식으로 돌려줄지를 협의하게 된다.

트러스트는 발생한 수익을 일정 기간에 걸쳐 매년 혹은 매월 정해진 액수를 돌려줄 수도 있고, 수익금을 이용해 셀러와 합의된 방식으로 투자 혹은 비즈니스를 할 수도 있다.

셀러는 트러스트로부터 돈이 들어오면 그 때부터 세금을 내게 된다. 즉, 매각 후 수익금에 대해 일시불로 세금을 내는 것이 아니라 매년 트러스트로부터 들어오는 액수에 대해서만 세금을 납부함으로써 세금 부담을 덜게 되는 것이다.

MIS도 셀러가 제3의 업체에게 매각한 건물의 명의를 오너캐리 방식으로 넘기는 것은 마찬가지다. 제3의 업체는 셀러에게 차용증을 발행하는 것도 같다.

하지만 셀러는 건물 매각 후 수익금을 수령하는 것이 아니라 그 수익금을 담보로 제3의 업체로부터 융자를 받을 수 있다. 융자금은 수익금의 95% 수준까지 가능하다.

이때 대출 기간 및 이자율 셀러와 제3의 업체가 합의하에 결정하지만 일반적으로 오너캐리에 대해 제3의 업체가 셀러에게 지불하는 이자율과 큰 차이를 보이지는 않는다. 또한 대출 기간도 30년으로 하는 것이 일반적이다.

셀러는 이렇게 융자한 금액을 투자나 비즈니스에 사용해야 하며, 융자기간이 끝난 후 내야 할 세금을 납부하게 된다.

알렉스 이 변호사는 “부동산 가격이 지나치게 오르면서 1031교환이 힘들어진 지난해부터 한인 투자자들도 DST나 MIS에 대해 부쩍 많은 관심을 보이고 있다”며 “합법적으로 세금을 연기할 수 있어 이미 주류사회에서는 상당한 관심을 끌고 있다”고 설명했다.

이 변호사는 “이들 프로그램은 부동산 뿐만 아니라 비즈니스 매각에도 사용할 수 있는 것이 큰 장점”이라며 “다만 일부 제약조건이 있고 악용하려다가는 세무감사를 맞을 가능성이 높은 만큼 전문가의 조언이 필요하다”고 말했다.

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