Q. 저는 2001년에 풀러톤에 제가 거주할 주택을 43만 달러에 구입했습니다.  계속 거주해 오다가 최근 110만달러에 매각했습니다.  그리고 2013년에 인근에 작은 주택을 45만 달러에 구입했습니다.  이것 역시 좀  올라서 곧 매각하려고 합니다.  이럴 경우 주택에 대한 면세혜택이 있는 것으로 알고 있는데,  두 주택 모두 면세혜택 받을 수 있는지요?  그리고 좀 더 큰 주택을 구입하면 이익 모두를 면세혜택 받을 수 있는 규정도 있다고 들은 것 같은데, 맞는지요?

A. 

현행 세법은 자신이 소유하고, 거주하는 주택에서 과거 5년 중 2년 이상을 거주하게 되면, 해당 주택에서 발생한 Capital Gain 은 1인당 25만 달러까지 면세 해 주고 있습니다.  결국 부부가 함께 거주하고, 함께 소득세신고를 한다면, 이익에 50만달러까지 면세혜택을 받을 수 있습니다.  

질문자의 경우 풀러톤에 소재하고 있는 주택은 판매가격과 구입가격의 차액이 67만 달러입니다.  이 차액에서 주택개조 등 주택가격에 영향을 줄 수 있는 지출이 없었고, 부동산 브로커 수수료 등 매각비용이 차감된 금액이 110만 달러라고 보면, 순수한 이익이 67만 달러가 됩니다. (만약 이 비용이 포함되지 않았다면, 차감해야 합니다. 여기서는 이런 비용이 모두 차감되었다는 가정하에 답변드리겠습니다. )  차익 67만 달러에서 공제 금액 50만달러를 제외하면, 17만 달러의 이익이 발생됩니다.   이 이익에 대해서는 Capital Gain 세금을 납부해야 합니다.  

그리고 두번째 주택은 랜트를 줬는지 아니면 본인이 거주했는지가 불확실 한데, 두가지 모두의 경우에 대해서 답변드리겠습니다.  먼저 본인이 거주했다면, 풀러톤 소재 첫 주택과 두번째 주택간에 주 거주지 판정을 먼저 내려야 합니다.  주거주지 판정은 주로 거주한 주택이 어느것이었느냐의 판단이며, 이 결정에 따라 첫 주택이 또는 두번째 주택이 주거주지 주택에게 주어지는 세금헤택을 받게됩니다. 그러나 두 주택 모두를 동시에 세금혜택 받을 수는 없습니다.  이런 것을 피하기 위해서는 두번째 주택을 판매하기 전 두번째 주택에서 최소 2년 정도를 본인이 거주한 후 매각해야 모든 세금혜택을 받을 수 있습니다.  현행 세법은 매 2년 마다 이 세금혜택을 제한 없이 받을 수 있도록 규정하고 있지만, 2년 내에 두 주택 이상에 대한 세금혜택은 제공받을 수 없게 되어 있습니다.  

만약 두번째 주택을 랜트 주었었다면, 임대소득을 보고해 오셨을 것입니다. 이럴경우 내가 거주해 오던 주 거주지가 아니므로, 랜탈 프로퍼티로서 판매가격에서 구입가격과 매각비용을 제한 금액에 대해서 Capital Gain 세금을 납부해야 하며,  그동안 혜택을 보아왔던 감가상각비에 대한 일반소득세를 납부해야 합니다.  그러나 두번째 주택을 처분하고, 1031 Exchange 를 선택할 경우 차익에 대한 세금은 연기될 수 있습니다.  첫 주택과 두번째 주택 모두 내가 거주한 주택으로 처분했을 경우에는 앞서 언급한 임대 부동산에 적용되는 1031 Exchange에 대한 세금혜택은 받을 수 없습니다.  

1031 Exchange는 비즈니스 또는 투자 목적으로 구입한 부동산에만 적용되는 것으로 매각금액과 같거나 그 이상의 금액의 새로 구입할 부동산을 45일 내에 지정하고, 180일 내에 에스크로가 클로스 되면, 발생한 부동산 처분 이익에 대한 세금 납부를 연기받을 수 있는 혜택입니다.  결국 1031 Exchange는 내가 거주하는 주거주지 주택에는 적용되지 않기 때문에 플러톤 주택을 처분해서 발생한 면세금액을 초과한 17만 달러 이익에 대해서는 다른 Capital Loss 가 없다면, 세금 부담을 하셔야 합니다.  면세혜택과 세금납부 연기혜택은 해당 부동산의 투자목적, 사용목적에 따라 달라짐을 유념해야겠습니다. 

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공인회계사 안병찬이었습니다.

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