캘리포니아, 로스앤젤레스시의 코로나 바이러스 중 퇴거 모라토리엄

*모라토리엄: 국가나 지방자치단체가 외부에서 빌린 돈에 대해 일방적으로 만기에 상환을 미루는 행위

개빈 뉴섬 주지사와 로스앤젤레스 시의회는 2020년 3월 27일에 세입자를 위한 퇴거 모라토리엄을 발표했다. 로스앤젤레스시 모라토리엄은 주정부 명령보다 세입자에게 더 많은 혜택을 제공한다. 두 명령 모두 퇴거에 직면한 세입자(불법적 구금자 조치)는, 코로나19와 관련된 이유로 임대료 미지불 또는 임대료를 지불할 수 없는 것에 대한 퇴거라면 긍정적 방어를 주장할 수 있다.

캘리포니아 모라토리엄

Newson 주지사는 2020년 5월 31일까지 코로나19의 영향을 받은 임차인에 대한 퇴거 명령 집행을 금지하는 행정 명령을 발표했다. 이 명령은 임대인이 임차료 미납에 대해 세입자를 퇴거시키는 것을 금지하고 법 집행기관 또는 법원에 의한 퇴거 집행을 금지한다. 또한 임차인은 임차료 마감 후 7일 이내에 코로나19로 인해 임차료의 일부 또는 전부를 납부할 수 없다는 내용을 서면으로 선언해야한다.

임차인은 서류를 보관하고 있어야하지만 사전에 임대인에게 제출할 필요는 없다. 임차인은 임대료를 적시에 전액 상환해야할 의무가 있으며 강제 모라토리엄이 해제된 후에도 퇴거에 직면할 수 있다. 이 명령은 즉시 발효되며 2020년 4월 1일에 임차료를 납입해야하는 임차인들은 덕분에 숨을 돌릴 수 있게 되었다.

로스앤젤레스 모라토리엄

로스앤젤레스 퇴거 모라토리엄은 임차인이 코로나19 전염병과 관련된 상황으로 임대료를 납일할 수 없는 경우 세입자를 퇴거시키지 말아야한다고 명시하고 있다. 이와 같은 상황에 처한 세입자에게 해당된다: (1)코로나19로 인해 일자리를 잃었거나 근무시간이 단축되어 소득이 감소한 경우; (2)학교 폐쇄로 인한 소득 손실 또는 보육 비용이 증가했을 경우; (3)임차인 또는 임차인의 가구 구성원이 코로나로 아프거나 코로나와 관련된 의료 비용이 있을 경우; (4) 정부가 명령한 비상 조치로 인해 지출이 증가했을 경우.

임차인은 지역 비상 사태가 만료된 후 최대 1년 안에 임대료를 상환해야한다.

지금부터 2020년 4월 19일 사이에 전체 임대료를 납입할 수 없는 경우 다음과 같이 하시오: 1. 집을 나오지 마시오; 2. 코로나19와 관련된 상황으로 인해 임대료를 전액지불할 수 없다는 사실을 임대인에게 알리고 다른 지불 계획을 마련하시오. 임대료를 놓치기 전에 집주인에게 미리 알리는 것이 가장 좋다. 임대료 납입을 놓치면 “임대료 납입 통지 또는 종료 통지”를 받을 수 있다. 이 통지를 받을 경우, 임대료를 전액 지불할 수 없었던 이유는 통지 만료일 이전의 코로나19와 관련된 상황 때문임을 임대인에게 알리는 것이 중요하다.

Eviction Moratorium during Coronavirus in California and Los Angeles City

On March 27, 2020, Governor Gavin Newsom and the City Council of Los Angeles issued eviction moratorium for tenants.  The City of Los Angeles moratorium provides more benefits to its tenants than the state order.  In both orders, tenants facing eviction (unlawful detainer action) can assert an affirmative defense if the proposed eviction is for non-payment of rent and the tenant’s inability to pay rent results from circumstances related to the COVID-19.

California moratorium

Governor Newson issued an executive order banning the enforcement of eviction orders for renters affected by COVID-19 through May 31, 2020.  The order prohibits landlords from evicting tenants for nonpayments of rent and prohibits enforcement of evictions by law enforcements or courts.  It also requires tenants to declare in writing, no more than seven days after the rent comes due, that the tenant cannot pay all or part of their rent due to COVID-19.

The tenant would be required to retain documentation but not required to submit it to the landlord in advance.  And the tenant would remain obligated to repay full rent in a timely manner and could still face eviction after the enforcement moratorium is lifted.  The order takes effect immediately, and provides immediate relief to tenants for whom rent is due on April 1, 2020.

Los Angeles moratorium

The Los Angeles eviction moratorium states that tenants should not be evicted if a renter is not able to pay the rent due to circumstances related to the COVID-19 pandemic.  A tenant is eligible if (1) lost income because job has closed or reduced hours due to COVID-19; (2) lost income or have increased childcare costs due to school closures; (3) have health care costs related to COVID-19 because tenant or tenant’s household member is ill with COVID-19; (4) have increased expenditures stemming from government-ordered emergency measures.

Tenants will have up to one year following the expiration of the local emergency to repay any back rent due.

If you are unable to pay your full rent amount between now and April 19, 2020, here is what you should do:  1.  Do not leave your home; 2  Let your landlord know that you cannot pay full rent because of circumstances related to COVID-19 and try to arrange another payment plan.  It is best to alert your landlord before you miss a rental payment.  If you miss payment, you may receive a “notice to pay rent or quit”.  If you receive this notice, it is important to inform your landlord that the reason you were not able to pay full rent is because of circumstances related to COVID-19 before the expiration date on the Notice.

Law Offices of Alex Cha / 213-351-3513