부동산

미국부동산관련문의) 세입자 집구매

2020.08.11

저의 상황에서 가장 좋은 방법과 세금관계에 관한 질문할까 합니다.

현재 하우스 렌트에 살고 있는데, 주인이 다음달 연장을 하지 않고, 팔려고 한다고 합니다.

따라서 저희는 계약연장을 못하고 나가게 될 상황입니다.

집을 구입하고 싶지만,  융자를 받을 상황이 안됩니다.  수입도 낮게 보고되었고, 크레딧도 낮습니다.

현재 시세는 25-27만정도로 인터넷에 나오네요.

1) 만약 빌려서라도 현금으로 집주인에게 5만정도를 현금으로 주고, 3년정도 페이먼트를 해서 

완불할려면 어떤방법이 제일 좋을까요?

(한국의 도움을 받거나, 지인에게 도움을 받을것 같습니다.  현금으로 받을 가능성이 큰데 괜찮을까요?)


2)그이후 명예이전만 하게되면, 제가 현재 소득이 낮은데, 세금문제가 어떻게 될런지요? 


3)세금을 내야 한다면 판매자와 구매자에게 어떤 세금과 세율은 어느정도 될까요?


3)이런경우 서류작성등이 어디서 해야 좋을까요?


4)추후 소득이 낮은사람이 가족이 아닌 다른사람에게 이렇게 집을 양도받는다면, 

세금등 문제의 가능성이 있을런지요?



답변) 자세한 게금 관계 상황은 세무사나 cpa와 상의를 하시고 만일 현재의 집주인이은행 융자가 없는 경우 셀러 파이넌싱 이라고해서 셀러가 일정 금액을 다운페이 받은후에 일반 모기지 보다는 짧은 기간으로 해서 상환을 가능케 하는 방식을 취합니다. 이는 사업체 매매시 많이 진행이 되는 오너 캐리와 유사하다고 보시면 됩니다. 일반적인 경우 옵션 투 바이 즉 일정기간 리스후 사는경우도 존재 합니다. 이경우 셀러에게 일단은 제한을 해보시고요 아무래도 셀러가 한꺼번에 구입 대금을 받으려고 한다면 융자를 통해서 가능케 하는 방법을 선호할수도 있습니다. 만일 매매가 뜸한 지역이나 셀러가 많은 이득을 보고 택스를 내야만 하는 상황 이라면 이득금을 분할해서 받는 오너캐리를 원할 가능성도 있습니다. (capital gain tax를 줄이기 위해서 하는 경우도 있습니다. 이점또한 선생님이 회계사와 상담하시기 바랍니다) 아마도 오너캐리를 한다면 선생님의 크레딧등을 조회하고 정할것이고 보통 비지니스등의 경우 5,7년정도 가는 경우가 대부분 입니다. 참고 하세요그리고 미국에서는 보통 한국의 경우와 같이 주택 구입시 지방정부에 따라서 다르지만 대개 보유시의 보유세의 일종인 재산세를 계속 내시게 되고 특별히 주택 구입시에 바이어가 세금을 큰액수로 부담하는 경우들은 거의 없는걸로 압니다. 증여 문제를 포함해서 회계 관계자와 꼭 확인해 보시고 캘리포니아라면 에스크로나 (북가주는 타이틀 컴퍼니)로 비용문제와 기간등을 체크 하시고 집주인에게 연락하시기 바랍니다. 한국에서 다운페이등이 온다면 증여등도 확인해 보세요

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