iPro Mortgage의 스티브 양입니다.
"뉴스에서는 이자율이 내렸다고 하던데, 제 이자율은 왜 더 높죠?", "제 친구는 저보다 훨씬 낮은 이자율을 받았던데, 은행마다 다른 건가요?" 융자 상담을 하다 보면 이자율이 마치 마트의 공산품 가격처럼 누구에게나 똑같이 정해져 있다고 생각하시는 분들이 꽤 많습니다. 하지만 모기지 이자율은 철저하게 손님의 개별 조건에 맞춰 다르게 책정됩니다. 오늘 프로의 융자 노트에서는 내 모기지 이자율을 결정짓는 핵심 요소들과, 최상의 이자율을 받기 위한 팁을 정리해 드립니다.

1. 포인트(Discount Point), 살 것인가 말 것인가?
가장 직접적으로 이자율을 낮추는 방법은 포인트(돈)를 지불하고 이자율을 깎는 것입니다. 보통 1포인트(융자 금액의 1%)를 선불로 내면, 30년 고정 기준으로 이자율을 0.25% ~ 0.375% 정도 낮출 수 있습니다. 주의할 점은 포인트를 사서 낮아진 페이먼트로 본전을 뽑으려면 보통 3~4년이 걸립니다. 따라서 3년 안에 집을 팔거나, 금리가 내려갈 때 재융자(Refinance)를 할 계획이라면 포인트를 사지 않는 것이 훨씬 유리합니다. (단, 투자용이나 세컨홈은 렌더가 강제로 포인트 지불을 요구하기도 합니다.)

2. 신용점수와 다운페이먼트의 황금 비율
이자율을 결정하는 가장 치명적인 무기입니다.
베스트 시나리오는 신용점수 780점 이상 + 다운페이먼트 25% 이상이면 최상의 이자율을 받습니다.
워스트 시나리오는 신용점수가 700점 이하인데 다운페이먼트까지 25% 미만이라면 이자율은 훌쩍 뜁니다.
따라서 평소 신용점수 관리가 생명입니다. 신용카드 페이먼트는 절대 늦지 마시고, 융자 신청 전에는 카드 빚(Balance)을 최대한 낮게 유지하셔야 합니다.

3. 융자 금액의 문턱 (Conforming vs. Jumbo)
내가 빌리려는 융자 금액이 얼마인지에 따라 이자율 기준표가 아예 달라집니다. LA와 OC 지역의 싱글하우스 기준으로 융자 금액이 $832,750 이상이냐 이하이냐에 따라 적용되는 이자율이 확연히 다릅니다. 이 기준선에 맞춰 다운페이먼트 금액을 영리하게 조절하는 전략이 필요합니다.

4. 집의 종류와 거주 용도
내가 살 집의 형태와 목적도 이자율에 큰 영향을 미칩니다.
주택 형태는 싱글하우스(SFR)보다 콘도나 타운하우스의 이자율이 약간 더 높습니다. (특히 콘도를 25% 이하 다운으로 살 경우에 해당합니다) 거주 용도는 내가 직접 살 집(Primary)이 가장 이자율이 좋고, 별장용(Second home)이나 투자/렌트용(Investment)은 리스크가 높다고 판단해 이자율이 비쌉니다. 융자가 목적인 경우 단순히 집을 사는(Purchase) 것보다, 집의 에퀴티를 담보로 현금을 빼쓰는 재융자(Cash-out Refinance)의 이자율이 더 높게 책정됩니다.

이 모든 것은 톱니바퀴처럼 연결되어 있습니다. 내 모기지 이자율은 신용점수 하나, 집 종류 하나만으로 결정되는 것이 아닙니다. 위의 요소들이 서로 복잡하게 얽혀서 최종 이자율이 산출됩니다. 일반인이 이 모든 변수를 계산하여 최적의 조합을 찾기란 불가능에 가깝습니다. 주택 구입이나 재융자를 계획 중이시라면, 론쇼핑을 하기 전에 먼저 시간을 내어 경험 많은 융자 전문가와 마주 앉으세요. 손님의 상황에서 가장 유리한 숫자를 조합해 최고의 이자율을 찾아드리겠습니다.

모든 융자는 스티브 양에게 맡기세요. 프로는 다릅니다!
Steve Yang
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