은퇴 부동산 전략- 시세차익 보다 안정된 렌트

   현명한 은퇴용 부동산 전략

   남들보다 일찍 비즈니스를 정리하거나  은퇴하시고 인생 제 2막을 새롭게 시작하며 지내시는 분들을 보면,  매월 부동산에서 들어오는 월세 수입이 왠만한 풀타임때의 수입못지 않더군요.  
   그런데 앞으로 부동산 가격이 당분간 하향세로 가는 분위기여서 부동산 월세 매달 안정적으로 받기 위한 성공적인 은퇴 부동산 전략에 큰 변화가 생겼습니다.

  이전에는 집이나 아파트 상관없이 장기간 보유하는 자체로도 어렵지 않게 충분한 은퇴자금을 마련할 수 있었지만. 즉, 시세차익이 부동산 투자의 중요한 이유였지만, 2023년부터 본격적으로 높은 이자율에 발목을 잡혀 부동산 가격이 마냥 오르던 호시절이 다시 오기 어려워졌습니다. 

    2020년 초까지  아파트들은 적은 다운페이로도 융자받기 용이하고 몇 년만 가지고 있다가 팔아도 많은 차액을 남기고 팔 수 있었지만,

 

   2024년 1월현재 주변 사무실 인구 감소, 대형 아파트 공급 증가, 저소득층의 렌트 수요증가로 렌트 인상률 저하, 높은 이자율과 팬데믹 이후 개인이 처리하기 까다로워진 세입자와의 관계, 비싼 관리비용 등의 이유로 거주용 유닛들이 노후 안정된 은퇴자금 확보를 위한 부동산 투자 대상이 되기 어려워졌습니다.

엘에이 한인타운의 오피스 10곳중 3 곳이 비어 있는 등 사무실 임대 시장이 예전만 못한 상황에서 제이미슨은 소유하고 있는 사무용 건물을 거주용으로 전환하는 사업을 본격화하고 있습니다. 아파트들의 최근 거래는 대폭 할인된 매물만이 드물게 있을 뿐이고, 적은 렌트비를 내고 있는 세입자가 있거나 투자율 4% 미만인 매물에 대한 오퍼가 거의 없습니다.  아파트 오너들 사이에서 관리 문제 때문에 아파트를 정리하겠다는 분들이 많아져서 경쟁적으로 가격이 내려가고 있고, 신축 아파트 매물보다 렌트인컴이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향도 큽니다.  2028년 하계 올림픽을 엘에이에서 개최한다는 호재도 과연 한인타운까지 영향을 미칠 지도 미지수이고요.

  캘리포니아 집값 불패, 사두고 오래 두면 오른다는 시세차익의 전략이 더 이상 어려운 이유는 또 있습니다. 많은 기업들과 젊은 중산층 인구가 집값이 싼 타주로의 이주가 진행되고 있어서 가격이 오르는데 먹구름이 끼기 시작했고, 렌트비가 높아져 홈리스 인구가 늘어나는 상황에 저가 아파트들의 수요가 늘어나는 등 렌트비 인상이 점차 둔화되고 있습니다.  한마디로 은퇴자금을 목적으로 엘에이 한인타운 아파트에 투자를 하기에는 너무 스트레스가 많고 모든 고통을 다 덮을 만한 이전과 같은 높은 시세차익을 빠르게 기대할 수 없다는 것입니다.

  최근 저축예금, 단기 CD 에 은퇴자금을 넣어두고 5%초반대의 이자를 즐기시는 분들이 많으십니다만, 이런 이자율은 장기간 지속되지 않기 때문에 꾸준한 은퇴수입 전략이 될 수 없습니다.

대안은  시세차익은 포기하고  안정된 렌트 수익을 확보하는 즉, 맥도날드나 스타벅스와 같은 초대형 회사가 트리플넷 리스된 부동산입니다.

  엘에이에서 히스패닉 마켓을 운영하시는 한 부부는 은퇴를 준비하시면서 유명 카워시 회사와 트리풀넷 리스계약된 남가주에 위치한 부동산을 투자율 5.2%에 구입을 하셨습니다. 평생을 모으신 3백만불의 자산이 월 만3천불 (월 1천7백6십만원) 의 렌트로 시작해서 매 5년 10프로 인상되며 20년동안 받으시게 됩니다.  건물 관리, 재산세, 보험비용까지 모두 세입자가 알아서 해결하기 때문에 시세차익보다는 건물관리 세입자 관리로부터 완전히 자유로움을 얻고 동시에 매우 안정적인 수입을 택하였죠.  

    시세차익에 대한 기대를 버리고 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 6%~8%에 달하는 수익을 안정적으로 가져다 주는 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다.  13억5천만원 (100만불) 정도 가격에도 투자율 6% 대의 좋은 매물도 있습니다.   은퇴후 집을 팔고 다운 사이징을 하거나, 비즈니스등 자산을 정리한 자금이 만일  20억정도 (1백5십만불)이라면 투자율 6% 트리풀넷 리스 부동산을 구입할 경우 매 달 순수입은 1천만원 정도 (7천5백불)입니다.  

    튼튼한 세입자 즉 렌트의 안정성이 최우선이라면 투자율 4% 맥도널드, 칙필레이, 레이징케인, Chipotle, 스타벅스등이 적합합니다.  이런 세입자는 2백만불 중반대부터 매매가격이 시작됩니다.  1월 현재 융자를 위한 이자율이 7% 초반대인 반면 그 부동산을 구입했을 때에 기대할 수 있는 투자율은 5%에서 8%대에 머물고 있기 때문에 다운페이 비율을 높게 가져가고 낮은 가격대의 매물을 구입하는 편이 안정적입니다.  투자율 4% 인 매물은 대부분 100프로 현금 구매합니다.

  이제는 부동산 시세차익을 통한 은퇴 자금 확보 전략에서 벗어나서 매월 꾸준한 수입이 보장된 안정된 초대형 회사의 Corporate 세입자가 트리풀넷 리스 계약을 한 퀵서비스 레스토랑, 마켓, 세븐일레븐과 같은 편의점에 대한 투자가 현명한 은퇴용 부동산 전략으로 자리잡고 있습니다. 


해리정 
한바다 부동산 대표
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