투자용 다세대 주택 구입 전략

  LA 코리아 타운내R3 조닝에 위치한 한 단독주택은 2년 전 95만불에 팔렸는데 현재 160만불에 바이어가 구입의사를 밝혔다.  불과 1년전 신축 4유닛 다세대주택이250만불에 팔렸을 때에 놀라워 했는데 지금은 웨스턴과 멜로즈길 인근 290만불 가격으로 매물이 나왔고 리스팅 가격보다 높은 가격으로 여러 개의 오퍼가 경합 중이다.  이렇게 뜨겁기만 한 투자용 다세대 주택 부동산 시장에서 여유자금으로 2~4 유닛과 상업용 5유닛 이상의 아파트를 구입하시기 위해서는 남다른 구입 전략이 필요하다.  

최근 이자율이 다시 3.5% 대 아래로 떨어졌다.  4유닛까지는 개인 크레딧과 다운 페이먼트에 따라서 단독주택 못지 않게 좋은 이자율을 받을 수 있기 때문에 구입가격의 20% 에서 35% 정도로 쇼핑을 하고 있는 분들은 2~4 유닛을 찾으시는 것이 부담이 적다.  

올림픽과 림포우 길 LA 고등학교 인근에 있는R2 조닝 2,200 Sqft듀플렉스집을 예를 들어 보자. 150만불 리스팅 가격에서 내가 얼마에 오퍼를 할 수 있는지 확인하기 위해서 먼저 예상 렌트 수입을 파악한다.  한 유닛은 4,012불에 렌트가 되어 있고, 주인이 사용했던 다른 한 유닛은 렌트를 주면 월 4,250불을 받을 수 있어서 1년 99,000불의 소득이 되고 보유세, 보험, 유틸리티의 고정비용을 제하면 순소득 76,100 불에 투자율(CAP) 5.2% 가 된다.  

$52만을 투자를 할 경우에 2유닛 Confirming 융자limit 인 93만불에 맞출 수 있고 싼 이자율과 함께 월 4,200 불의 월 패이먼트가 생긴다.  즉, 한 유닛만 렌트가 되어 있어도 부담이 되지 않는 투자가 되는 셈이다.  52만불 투자 시 은행 페이먼트와 고정비용을 제외하고 월 2,100불을 예상된다.  이런 분석을 토대로 150만불 리스팅 가격에 대해서 적극적으로 판매자가 원하는 가격을 따라 갈 것인지를 판단할 수 있는 것이다.  

    USC 주변의 오래된 집들이 경우 렌트 내보내기 좋은 USC Patrol 보호지역과 Exposition 길 주위의 Metro 역세권과 올 해부터 지정된 Opportunity zone 을 중심으로 다세대 주택을 찾으시되, 텐넌트가 비어 있는 유닛의 경우 현대식으로 샤워장과 부엌을 리모델링을 해서 좋은 가격에 텐넌트를 맞을 수 있으므로 당장의 수입과 투자율이 낮더라도 새 텐넌트를 들였을 때를 가정해서 계산기를 두드려 보셔야 한다.  

2베드룸 4유닛 건물이 98만불 가격으로 나와 있는데 두 유닛이 빈 채로 있다면 4유닛 모두 1,200불대로 낮은 렌트를 내고 있는 건물보다는 기회가 좋다. 유닛당 2만불에서 4만불 정도 리모델링 비용을 현금으로 가지고 있어야 하는 단점이 있지만, 다시 되팔아서 시세차익을 낼 수 있는 기회가 열린다.   Opportunity zone 은 의외로 코리아 타운 올림픽 인근에도 존재를 하므로 10년 이상 오랫동안 가지고 있을 계획이 있으신 투자자분 이라면 1031 Exchange 필요없이 Capital gain에 대한 세금을 100% 유예를 받는 이 지역에 대해서 부동산 에이전트로부터 정보를 받으시길 바란다. 

   5유닛 이상의 아파트를 구입할 때에 Section 8 과 같은 City Housing 에서 렌트비를 오너에게 직접 제공해 주는 프로그램을 알고 있으면 넓은 지역에서 싼 가격의 아파트를 찾으실 수 있다.  Section 8 텐넌트가 있는 APT 의 경우에 매년 SCEP로부터 검사를 받고 제출해야 하는 서류들이 있지만, 한편으로 3베드룸의 경우 2,641불과  2베드룸의 경우 1,970 불 지불 기준이 HACLA 에 나와 있어서 렌트 수입이 보장이 되고 또한 텐넌트들이 이사를 잘 나가지 않고 안정적인 아파트가 될 수 있다.   

유닛이 많은 아파트일수록 오너의 부담이 되는 것이 물값과trash service 와 관리 비용인데,  반드시 오퍼하기 전에 의외로 큰 변수가 될 수 있는 이런 Utility 비용에 대한 정확한 내용을 파악하셔야 한다.  최근 새로 지어진 건물들은 각 유닛당 수도요금을 내도록 하는 시설이 만들어져 있다.  은퇴한 후에 건물관리로 시간과 힘을 내실 수 있는 투자자 분이라면 매니지먼트 회사에 맡기지 않아도 되므로 관리 비용의 상당한 액수를 절약할 수 있다.  아파트 관리하는 노하우는 부동산 에이전트를 통해서 조언을 구하셔도 좋다. 

드림 부동산 해리정 213-626-9790