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부동산

인컴 창출 Cap rate에 대해

2019.03.21

안녕하세요, 드림부동산의 켈리정입니다.


오늘은 APT처럼 인컴을 창출하는 상업용 부동산을 구입할때 필요한 Cap rate에 대해서 말씀드립니다.

상가나 APT는 투자자들이 선호하는 부동산입니다. 매월 고정적인 수입이 나오고, 잘만 관리하면 노후대비가 되기때문에 렌트용 부동산은 아주 좋은 투자처가 됩니다.

특히 지난 수년전부터, 렌트비가 크게 오르면서 임대용 부동산에 관심이 있는 사람들이 많습니다.

투자용 부동산의 수익률을 계산하기 위해서는 세 종류의 인컴과 공실률, 그리고 비용에 대한 지출을 알고 있어야 합니다.

즉 잠재적으로 들어올 수 있는 렌트 인컴인 Potential Gross Income과 공실률, 그리고 운영 경비인 Operating Expense가 그것입니다.

먼저 Potential Gross Income은 APT의 모든 유닛이 세입자로 꽉찼을때 얻을수 있는 수입을 말합니다. 

공실률은 렌트를 주는 APT나 상가는 항상 모든 유닛이 100% 다 차있을 수 없습니다. 한 유닛이 몇 개월째 비어있을수도 있고, 세입자가 나가고 들어오는 과정에 렌트비를 못받는 기간이 발생할 수도 있습니다. 이것을 수치로 보전해주는 것이 바로 공실률입니다.

유효 렌트인컴, 즉 Effective Gross Income은 실제 거둬들이는 월 렌트인컴에서 앞서 말씀드린 공실률을 뺀 금액을 말합니다.

운영경비 즉 Operating Expense는 건물을 소유하고 운영하는데 필요한 비용을 말하는데요. 운영경비는 세입자가 있고 없음에 상관없이 지출되는 고정비용이 있고, 세입자 여부에 따라 비용이 움직이는 변동 비용이 있습니다.

또한 건물을 유지하고 보수하는데 필요한 교체비용도 생각해야 합니다.

고정비용은 건물 보험료를 비롯해서 재산세, 가드닝 빼고 각종 라이선스 비용등이 있으며, 변동비용으로는 전기와 물, 그리고 개스 등 유틸리티 비와 수리비, 그리고 매니저 비용등이 포함됩니다. 여기서 주의할 점은 운영경비에는 모기지 페이먼트와 그리고 순수익인 Net Operating Income은 유효 렌트 수익에서 운영경비를 공제한 금액을 말합니다.

가장 중요한 Cap rate은 지금까지 계산한 총수입에서 Vacancy Rate을 빼고, 그것에서 들어가는 Expense를 빼고 남은 금액 즉, NOI가 나오면, 이 NOI를 구입가격으로 빼면 이것이 바로 부동산의 투자수익률이 되는 Cap rate이 되는 것입니다.

Cash Flow는 NOI에서 Payment을 빼고 손에 쥘수있는 현금수입을 말하는데요.

각자 융자 금액이 다르기 때문에 손에 들어오는 수익률은 다르게 됩니다. 그래서 대부분 수익률을 따질때는 Cap rate까지만 보게 되는 것입니다.

지금까지 드림부동산 켈리정이었습니다.


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