안녕하세요, 드림부동산의 켈리정입니다.

오늘은 HPOZ 즉, 히스토릭 보존지역에 대해서 말씀드립니다.

우리가 살고 있는 LA는 1850년에 시가 되었는데요. 남가주의 다른 신흥도시와는 다르게, 역사가 길다보니 오래된 주택들이 많이 있습니다. LA한인타운만해도 지어진지 100년이 넘는 주택들이 많이 있는데요. 아직까지 사람들이 거주하는데는 별 문제가 없습니다.

한인타운을 벗어나도 고풍스러운 1900년대 초반의 전통적인 주택형태를 갖추고 있는 집들을 LA에서는 어렵지 않게 볼수 있는데요. 특히 행콕팍이나 미라클마일 주변 지역에 오랜 역사를 갖고 있는 집들이 많이 남아있습니다.

이렇게 행콕팍이나 미라클마일과 한인타운 인근 등이 히스토릭 조닝(Historic Preservation Overlay Zone, HPOZ)으로 지정된 지역들입니다.

LA는 1920년대에 들어서면서, 타지에서의 인구유입이 급증하기 시작했는데, 사람들이 늘어나면서, 다양한 디자인의 주택들이 지어졌습니다. 물론 1800년대에 건축된 오래된 집들도 있지만, 1920년대들어 그 수가 많아졌습니다.

그 당시에는 심플한 디자인의 스패니시와 콜로니얼, 또 창문이 위·아래로 긴 형태의 모양으로 만들어진 지중해식 겉모습이 웅장한 빅토리안 스타일 등 여러형태의 집들이 지어졌습니다.

그래서 이러한 오래된 건축양식의 주택들은 가능하면 역사적으로 보존하자는 취지로 1979년에 HPOZ를 제정하게 됐습니다. 특정지역에 대한 HPOZ로 분류된 곳은 모두 29개 지역이 있는데요.

HPOZ에 있는 주택들은 홈오너가 마음대로 외관을 바꾸거나, 페인트 색상을 선택하고, 리모델링등을 할 수 없도록 규정되어 있습니다.

HPOZ를 만들게 된 것은 처음 지어진 주택의 겉모습 보존이 가장 큰 목적입니다.

따라서 건물외관이 처음 지어졌을때와 전혀 다른 모습으로 바꾼다거나 전체를 헐어서 현대적인 스타일로 짓는것을 권장하지 않습니다.

만약 건물 외관을 초기 건축형태와 다른 모습으로 리모델링하거나, 재건축을 하려면,반드시 HPOZ이사회의 허가를 받아야 합니다. 만약 집주인 마음대로 개조했다가는 다시 원상복구를 해야되는 일이 발생되기 때문에 주의해야 합니다.

반면 집뒷마당에 세컨드 유닛형태의 별채를 지을수는 있는데요. 건물 앞 도로에서는 보이지 않게 해야 합니다.

그러나 건물 안에서의 다양한 형태의 리모델링이나, 시설물에 대한 업그레이드는 시의 규제를 받지 않고 홈오너 마음대로 할 수 있습니다.

그래서 상당수 사람들이 히스토릭 조닝지역은 재건축 및 리모델링 제한때문에 주택 가치에 영향을 줄것이라고 오해하는 경우가 있습니다. 그래서 잘 모르고 HPOZ 지역에서 주택을 구입했다가, 나중에 증축이나 재건축이 어렵다는 것을 알고 항의 하는 일도 종종 볼수 있습니다.

그렇지만 HPOZ와 주택가격과는 전혀 상관이 없습니다. 같은 HPOZ지역인 행콕팍의 주택가격이 수백만달러를 형성하고 있고, 그 주변의 HPOZ 집값도 한인타운보다 높게 형성되고 있기 때문입니다.

지금까지 드림부동산의 켈리정이었습니다.

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