Money/경제

모기지 일찍 갚기 vs. 노후 준비

2019.01.03

당신에게 추가소득이 생기거나 10만 불 정도의 목돈이 있다면 그 돈으로 무엇을 하겠는가? 나는 이런 질문을 자주 받는데, 많은 사람이 빚, 특히 모기지를 갚는 데 쓰고 싶어 한다. 빚이 없을 때 얻을 수 있는 마음의 평화를 위해 하루라도 일찍 갚고 싶은 마음은 충분히 이해하고 빚을 줄이는 것도 물론 중요하지만, 자산증식을 위한 현명한 재무결정인지를 따져보고 결정하는 것이 중요하다. 무엇을 하는 것이 얼마나 유리한 지는 개인 상황에 따라 다르므로 재무설계사와의 개인적 상담을 권하지만, 결정하기 전에 다음의 두 가지는 반드시 고려하기 바란다.

첫째, 갚아야 하는 돈은 시간이 길수록 그 가치가 떨어진다. 인플레이션 때문인데, 이것이 돈의 가치에 끼치는 영향을 이해하는 것은 아주 중요하다. 예를 들어, 1970년도에는 미국의 평균 가정 인컴이 약 $10,000 정도였지만 50여 년이 지난 지금은 약 $60,000 가까이 되는데, 이것은 지난 50여 년간 물가가 올라 비슷한 삶을 유지하기 위해서는 약 6배의 돈이 든다는 말이다. 이것은 다시, 지난 50여 년간 달러의 가치가 해마다 3% 이상 떨어졌다는 뜻으로, 고정이자율로 융자를 받고 갚아야 하는 돈이 있다면 시간이 지날수록 페이먼트의 가치가 낮아진다는 뜻이기도 하다. 만약 미래의 평균 물가상승률도 3% 정도라고 가정하면 지금의 월 $3,000의 모기지페이먼트가 10년 후에는 $2,230, 20년 후에는 $1,660, 그리고 30년 후에는 지금의 약 $1,240 정도의 가치밖에 되지 않을 수 있다는 말이다. 지난 50여 년간 평균 인컴이 6배 가까이 올랐듯, 당신의 인컴도 앞으로 물가상승률에 따라 오를 테고 그러면 당신이 내야 하는 고정 모기지 페이먼트에 대한 경제적 ‘부담’은 시간이 갈수록 이처럼 줄어든다. 

둘째, 투자는 시간이 지날수록 가치가 늘어난다. 위의 예에서 보았든, 내가 가지고 있는 돈이 자라지 않으면 (투자하지 않으면) 돈의 가치는 시간이 지나며 떨어지기 때문에 특별히 물려받을 자산이나 큰돈을 벌 재주도 없는 “보통사람들”에게 투자는 선택이 아니다. 그리고 투자를 성공적으로 하기 위해서는 장기적으로 꾸준히 투자하는 것이 가장 중요하다. 만약 당신이 추가로 발생하는 인컴이나 목돈을 투자 대신 모기지 원금을 줄이는 데 사용한다면 대개 당장 나가는 고정 모기지 금액에는 변함이 없고 융자를 좀 더 일찍 갚는 효과만 있을 뿐이다. 물론, 당신이 내야 하는 모기지 융자 기간이 줄어듦으로써 내는 총이자액을 줄일 수는 있지만 당신의 자산을 증식하는 데는 큰 도움이 되지 않는다. 예를 들어보자. 이자 4.5%, 원금 $500,000인 30년짜리 모기지의 원금+이자(세금과 보험료 제외)로 월 $2,500 정도를 내는 당신이 모기지를 일찍 갚고 싶어서 월 $500을 추가로 내거나 $100,000의 목돈이 생겨서 그 돈으로 원금을 갚는다면 당신은 약 8년 정도 일찍 융자를 갚을 수 있다. 융자를 22여 년에 걸쳐 갚고 나머지 8년여 동안 모기지에 들어가던 월 $3,000을 투자할 때, 연평균 수익률이 5% (복리)라면 약 $361,000 정도의 자산을, 6% 투자이익이 있다면 약 $378,000 정도의 자산을 모을 수 있다. 반면에 $500로 원금을 일찍 갚는 대신 그 돈을 30년 동안 투자하여 연 5% (복리) 이익을 얻는다면 $419,000, 연 6% 이익을 얻는다면 $503,000 정도의 자산이 모인다. 만약 목돈 $100,000로 원금을 갚는 대신 투자하여 30년간 5%  이익이 났다면 $432,000 정도를, 6% 평균 수익이라면  $574,000 정도를 모을 수 있다. 비록 같은 돈이라도 고정 모기지를 일찍 갚는 대신 투자를 장기간 함으로써 이렇게 당신의 자산에는 16%~50% 이상의 엄청난 차이가 날 수 있다. 투자하는 시간이 길수록, 그리고 투자 수익률이 높을수록 차이는 더 벌어진다. 그래서 시간이 자산 증식에 얼마나 지대한 영향을 끼치는지를 잘 이해하는 사람들은 모기지는 이자율이 낮은 30년 고정 모기지로 묶어 놓고 단 한 푼도 추가로 원금을 갚지 않고 최대한 투자(저축)하는 경우가 많다.

물론, 이론상 그렇다는 것이고 당신의 모기지 이자율, 투자 수익률, 투자 비용, 남은 융자 기간 등 여러 가지에 따라 혜택의 차이가 크고, 융자를 일찍 갚는 것이 오히려 더 유리한 경우도 있으므로 종합적으로 꼼꼼히 따져보고 신중하게 결정해야 한다. 그러나 내가 갚아야 하는 융자금의 가치는 시간이 지날수록 감소하고투자하는 자산은 시간이 갈수록 가치가 증가하므로, 같은 돈이라도 고정 모기지를 일찍 갚는 것보다 노후를 위해 투자하는 것이 일반적으로 자산 증식에 유리한 재무결정이라 할 수 있다. 100세 시대를 준비해야 하는 우리에게 모기지를 갚는 것은 여러 가지 재무 목표 중 하나일 뿐, 전체적인 재무 사진을 놓고 서로의 상관관계를 따지며 신중하게 결정하는 것이 중요하다.

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