첫 집 내가 살까? 임대 줄까?
“꾸준히 모아서 자그마한 집을 살 몫돈이 모아졌어요. 이 돈으로 우리가 살 내집을 살까? 아니면 임대주고 우리는 그냥 랜트살까? 가 고민입니다. 어떤게 좋을까요” 자주 질문 받는 것 중 하나이다.
이 질문에 답을 찾기 위해서는 몇가지 중요한 요소를 고려해 볼 것이 있다.
부동산 투자 관점으로 볼 경우, 똑 같은 주택에 투자한다면, 별 차이 없다. 그러나 부동산 투자 이익에 대한 세금은 달라진다. 내가 사는 주택을 처분했을 경우 생기는 이익에 대해서 부부 공동일 경우 50만 달러까지 면세이다. 그러나 랜트를 주었다면, 이 이익에 대해서 세금을 내야 한다. 만약, 랜트 주지 않고, 내가 살았고, 50만 달러의 이익을 보았다면, 많게는 15만 달러의 세금을 절약할 수 있게 되는 것이다.
소득 관점으로 볼 경우에는 부동산 처분해서 생기는 이익은 똑 같다. 내가 사는 주택을 구입할 경우 랜트 인컴이 없다. 대신 랜트 비용을 지출할 필요 없고, 주택 융자금 납부는 결국 이자를 뺀 원금만큼 집의 Equity가 늘어나게된다. 주택을 구입하여 랜트를 줄 경우 적어도 집 페이먼트 정도는 랜트인컴이 발생되어 Cover 할 수 있다. 그러나 내가 사는 아파트 랜트를 부담해야 한다. 결국 들어오는 만큼 지출 될 수 있다.
공제 관점으로 볼 경우에는 내가 살 주택을 구입할 경우 2018년 부터 공제액이 줄기는 했지만, 여전히 주택 융자금 75만 달러까지의 이자를 공제 받을 수 있고, 재산세를 포함한 지방세의 1만 달러까지 공제가 가능하다. 이 정도는 첫 주택 구입자들의 경우 주택 융자금과 재산세 대부분 공제 받을 수 있다. 랜트 부동산은 융자금 이자와 재산세 공제에 제한 없이 공제 받을 수 있고, 감가상각비 역시 공제가 가능하다. 뿐만 아니라, 각종 집 수리비 역시 공제 대상이다.
결론 적으로 부동산 가격이 상승한다 고 볼 경우 첫 부동산은 내가 사는 주택으로 구입하는 것이 더 유리할 수 있다. 그 이유는 부동산 가격 인상 부분에 대해 50만 달러까지 면세 혜택을 무시할 수 없기 때문이다. 두번째는, 세금 보고시 주택융자금 이자와 재산세는Itemized Deduction을 통해서 세금혜택을 노려볼 수 있는 중요한 공제항목의 기초가 되기 때문이다. 반면, 랜트를 줄 경우 랜탈 인컴이 발생되기는 하지만, 부동산 처분할 때 이익에 대해서 세금을 부담해야하고, 내가 거주하는 아파트 랜트는 비용은 공제받지 못한다. 수리비와 같이 부동산 유지비용을 공제받을 수 있는 장점이 있지만, 감가상각비는 부동산을 매각할 때 그동안 혜택 받은 모든 감가상각비를 합해서 소득으로 보고해야 한다. 끝으로 숫자와 관계없이 내가 사는 집이 가져다 주는 행복 역시 우리가 사는 중요한 목적 또한 무시할 수 없다. 그래서 내집 마련을 American Dream 우선 순위로 두는 이유일것이다.