안녕하세요. 미국 상업용 부동산 THE KAI GROUP 입니다.

이번 영상에서는 CAP 레이트 동향과 일부 투자자들이 전체적인 상황에서 벗어난 작은 디테일들에 어떻게 빠질 수 있는지에 대해 설명하고자 합니다.

바이어와 셀러 간의 기대치의 차이가 있고, 그들의 투자 목표가 명확하지 않은 근거에서 만들어져 있습니다.

CAP 레이트 현황에 대해 대략적으로 말하고자 합니다.

넓게 봤을 때, CAP 레이트는 2016년 이후 안정세를 보이고 있습니다.

모든 상업용 부동산의 평균은 약 6.3%로 이는 경기 침체기의 8.2%에서 하락했습니다.

전반적으로, 지난 2년 반 동안 정말로 안정적이었습니다.

그러나 현재 우리가 직면하고 있는 문제 중 하나는 가격 책정에 대해 구매자와 판매자의 기대가 다르다는 것입니다.

한 편으로는, 이러한 기대의 차이는 이해할 수 있습니다.

판매자의 관점에서 공실률은 낮고 매우 안정적이고, 임대료 상승 또한 긍정적이고 안정적입니다.

경제 전망도 여전히 좋습니다. 그리고 대부분의 경우, 오늘날 셀러들은 팔아야한다는 압박을 많이 느끼지 않습니다.

그러나 그들이 정말로 생각할 필요가 있는 것은 그들의 포트폴리오입니다.

그들이 투자해온 자본의 수익률을 극대화 하는 중인지, 포트폴리오가 목적에 맞게 다양화되고 있는지 말입니다.

그들은 지난 8-9년동안 부동산 마켓이 연속적으로 활황이었다는 것을 진지하게 고려해야 합니다.

그들은 다음 부동산 사이클을 잘 넘길지 그리고 개별 자산의 판매가 어떻게 전체적인 상황에 들어 맞는지 생각해야 합니다.

물론, 그들은 항상 부동산 판매에 있어서 가능한 최대 금액을 얻길 원하지만, 장기적인 투자 계획에 관해서는 지금 작은 이익에서 눈을 뗄 수 있어야 합니다.

오늘날 바이어들은 좀 더 신중하다는 것을 아실겁니다, 저는 정기적으로 컨퍼런스에 참석합니다. 

저는 투자자들과 대화를 나누고, 바이어들은 현재 가격이 너무 높다고 항상 생각합니다.

그리고 당신도 바이어들과 대화를 할 때마다 그들은 가격이 항상 너무 높다고 말할 것입니다.

그러나 당신은 우리가 현재 어디에 있는지, 가격은 어떤지, 그리고 5-10년 후 우리가 가고 싶은 방향은 어디인지 살펴보아야 합니다. 이 자산 자체의 가격은 얼마 되지 않습니다.

경제 위기와 경기 침체의 가능성은 분명히 있지만 이자율은 현재 매우 낮습니다. 

따라서 자본비용이 매우 합리적입니다. 바이어들은 이 부동산이 각자의 투자 목적에 맞는지 생각할 필요가 있습니다.

수익률이 나의 필요를 충족 시키는가? 이것이 내가 투자 할 수 있는 다른 대안들과는 어떻게 다른가?

제 의견을 확실히 하자면, 가격이 하락하기를 기다리는 1년, 2년 혹은 3년 동안 최소한의 수익을 창출하는 것보다 나을 것입니다.

오늘날 투자자는 무엇을 지켜봐야 할까요?

금리가 하락했습니다. CAP 레이트는 기본적으로 안정적입니다. 그렇다면 포트폴리오를 검토하기 좋은 상황입니다.

다변화와 리스크를 고려할 때, 레버리지와 기회는 수익률을 높이기 위한 요소일 수 있습니다.

따라서 큰 그림을 보는 시야를 잃어서는 안됩니다.

구매하든지 팔든지 간에 투자가 합리적이라면 사소한 부분도 따져보고 5년 간의 계획을 바라보고 나서 결정하시길 바랍니다.