부동산

은퇴를 준비하기 위한 부동산 플랜

2018.06.26

   은퇴를 준비하기 위한 부동산 플랜

   65세가 넘어서 은퇴를 하면 소셜 연금 뿐만 아니라 기본소득 공제액도 추가로 제공되는 등의 혜택이 있기는 하지만,  우리 한국인 이민자들 뿐만 아니라 많은 미국인들은 65세 이전 보다 젊은 시기에 은퇴를 하기를 원한다.

    자녀들을 대학에 보내거나   처음으로 집밖으로 떠내 보내는 그 시기가 은퇴할 수 있는 첫 번 째 기회가 될 수도 있고, 자녀들이 졸업하여 직장잡고 독립하는 시기나  또는 결혼시키고 집 한 채 마련해 주는 때가 적당하다고 하시는 분도 계시다.   

  여러 의견들을 모아 보면 그 시기는 적절한 은퇴 자금을 확보 했을 때와 집 모기지 페이먼트가 해결될  때로 정리할 수 있다.

     은퇴를 앞당길 수 있는 플랜은 부동산 투자로부터 나올 수 있고,  은퇴 후에도 활발하게 활동할 수 있는 풍부한 일거리도 부동산투자에서 나올 수 있다.  

   하지만, 부동산은 장기적 안목에서 부동산시장을 잘 파악하고 있어야 하고, 집 소유자들의 집 관리하는 수준보다 한참 더 전문적인management 입장에서 많이 알아야 하며, 무엇보다도 부동산은 인내가 필요하다.




1.    부동산 투자는 상당한 수준의 기술이 필요하다.

    가격이 오르고 있는 시장에서 싼 집을 사서 고치는 Flip 을 하거나, 빈 땅을 사서 집을 지어서 팔거나 오래된 아파트 유닛을 부수고 다세대 아파트를 짓는 등의 부동산 투자 기술은 상당한 수준의 기술이 필요하다.  


    Builder 들을 포함해서   페인터 등 여러 Contractor 와 이야기 할 수 있는 수준이 있어야 하는 것은 기본이고 최근 Sold 된 집들에 대한 가격과 고치거나 새로 짓는데 드는 수익률에 대해서 잘 파악을 해야 한다.  








    
예를 들면, Silver lake 지역R1 Zoning 에서 오래된 단독주택을  1M 에 구입해서  잘 리모델링 을 한 후에 집을 1.5 M 에 팔 수 있다.  

고쳐서 비싸게 팔 수 있는 가능성 높은 집이 마켓에 나온 것을 바로 알아야 집을 구입할 수 있는 기회가 커지고, 렌트 또는 한지붕 두 가족을 위한  작은 유닛을 지을 수 있ADU (Additional Dwelling Unit) 에 대한 지식이 있어야  부동산 가치를 높일 수 있는 플랜을 할 수 있는 것이다. 
 
    

      


LA 지역 오래된 아파트가 R3, R4, RD1.5 어떤 조닝인지?  TOC Tier 가 어떤 의미인지 알아야  Lot 2개를 합쳐서  몇 유닛을 지을 수 있는지가 파악이 되고 현 시세가 Sq ft 당 얼마에 팔리는 지를 알아야  계산기를 두드릴 수 있게 되는 것이다.   

    Funding 도 매우 정교한 기술이 필요하다.  지렛대 원리처럼 프로퍼티에 쌓여진 에퀴티를 활용해서 제 2, 3의 렌탈 프로퍼티를 구입할 수 는 있지만, 렌탈 마켓이 붕괴가 되어서 공실률이 높아지고 렌트비가 낮은 경우에는 아주 위험한 상태까지 갈 수 있다.

   이렇듯이 상당한 수준의 Skill과 정보가 갖추어 져야 가능한 일이다.   



 

2.    고정수익이 필요하다면, Income Property


은퇴 후 고정적인 수입이 더 중요하다면, 2- 4유닛 프러퍼티 구입을 적극적으로 고려해 보자.  렌트인컴으로 모기지 페이먼트를 하고 한 유닛에 들어가 살 수도 있고, 세금 연기를 위해서 1031익스체인지용 유닛을 고려할 수도 있으며, 4유닛까지는 주거용 부동산으로 분류되어 융자조건이 까다롭지 않기 때문이다.  

하지만 현재 LA Ktown 에는 완전히 새로 진 4유닛짜리도 2.5 M 으로 거래가 되는 등 만만한 4 유닛 매물을 거의 찾아 보기 힘들게 되어 버렸다.  지역을 보다 넓게USC 인근과 같이 1,500 sq ft 당 한 유닛을 지을 수 있는  RD1.5 조닝등 이렇게 4유닛 개발이 가능한 지역이나 현존 2-4유닛을 구입한 후에 리모델링 기회를 타겟으로 접근해 볼 수 있다.  

  이런 인컴 프로퍼티를 보유하기 위해서는 최소한의 Down payment 20% 이상을 준비해야 하다.   또한, 갑자기 에어컨이 고장나거나 하는 등의 Surprise 하는 일들이 많이 발생한다.  관리 노하우가 반드시 있어야 하므로 경험이 미천한 경우, 저희 드림 부동산 회사와 같이 프로퍼티 관리가 가능한 부동산 회사를 통해서 유닛을 구입하고 또 구입 후 관리하게 하는 것을 현명하다.  구입 후에 렌트 공실률을 줄이고 렌트비를 현 마켓수준으로 조정한 후에 CAP rate 을 올려서 재판매를 할 수도 있고, 고정적인 렌트수익을 확보해 놓을 수도 있다.

 

3.    은퇴후 다운사이징

모기지 패이먼트가 다 끝나지 않은 채, 은퇴를 하는 경우 고려해 볼 수 있는 것이 바로 다운사이징이다.  은퇴 후 집을 구입할 때에는 소득이 없는 상태가 되어 버려서 융자가 매우 어렵다. 


현재 살고 있는 집을 렌트를 주고 그 렌탈수익으로  새로운 작은 집을 구입하는 것이 가능할 수도 있다.  LA K town 에서 사시다가 필렌, 리틀락 등 30만불대의  2에이커 이상의 싱글하우스 구입으로 이어지는 경우가  이런 경우에 해당한다.   만일 현재의 프로퍼티가 가격의 꼭지에 올라 있고 지역적으로 가격 상승에 대한 메리트가 없는 경우에는 렌탈수익보다는 당연히 요즘과 같이 매물이 부족한 채 가격이 높게 형성되어 있고 매물마저 적은 시기에는 집을 파시는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.




 세탁소를 하시고 은퇴를 하셨던 한 손님은 집을 팔고 모기지를 갚고 난 후의 금액만으로 Pinon Hills 에 집을 구입하고 계신다.  큰 집에서 살아 보셨고, 이제는 시간이 많은 상태에서 작고 손볼 데가 많은 집이지만, 월 페이먼트 부담이 전혀 없는 집에서 손자 손녀들과 강아지 마음대로 뛰어 놀 수 있는 공간 그런 천국과 같은 장소를 만들어 보시기 위한 첫발걸음을 하고 계신다.  자녀들에게 Property tax Utility 비용 기초생활비 등의 비용을  전혀 지원받지 않고서, 전원주택 운영을 통해서 얻을 수 있는 방책들을 하나 둘 마련하기 위한 많은 준비들을 하고 계신다.

부동산을 통한 은퇴계획은 또 다른 제2의 인생을 살기 위한 좋은 비즈니스모델로도 충분히 만들어 낼 수 있다.  그 어떤 개인적인 경험일지라도 부동산을 중심으로 한 은퇴계획에는 도움이 됨에는 틀림없다.   자신에 맞는 은퇴계획을 부동산과 함께 하셔서  안정되고 여유로운 시간으로 꾸며 인생의 새로운 황금기로 맞이하시길 독자여러분께 진심으로 바라는 바이다.

 

드림부동산 해리정 213 – 626-9790


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