하우스 플리핑/ Fixer 리모델링

  최근 몇 년 동안USC 주변만 하더라도 탄탄한 렌트 수요를 기반으로 RD, R3 조닝들이 새롭게Redidential Income 유닛들이 올라서고, 기존 싱글하우스들까지 ADU(Additional Dwelling unit) 를 추가로 지은 후에 성공적으로 판매가 이루어 지면서 이 일대 오래된 주택들에 대한 플리핑에 대한 관심이 매우 높아져 있다.  주택수요가 있는 지역에 잘 고쳐진 하우스들은 오퍼가 몰리고 있는 주택시장이 이어지고 있고, LA K-town 에서의 부담스런 주택가격 때문에 타운주변의 보다 광범위한 지역에서 이런 플리핑이 활발하게 이어지고 있다.  이렇게 싼 가격의 낡은 집을 사서 고치거나 업그레이드를 해서 판매 후에 수익을 남기는 하우스 플리핑에 관한 기초적인 내용을 소개한다.

로컬 부동산 시장을 알아야 기회가 생긴다. 

  무엇보다도 로컬 부동산 시장을 알지 못하면 절대로 플리핑을 해서 돈을 벌 수 없다. 돈을 벌 수 있는 기회는 오로지 현재 부동산 마켓 즉 주변 시세에 대한 정확한 정보에서 시작한다.  주변 시세를 잘 파악하고 있는 상태에서 Fixer 홈을 옥션이나 일반매물로 나왔을 때 정상적인 마켓가격보다 싸게 살 수 있는 기회를 갖기 위해서는 무엇보다도 매일 부동산 매물 정보를 체크해야 한다. 부동산 에이전트들은 질로우, 레드핀, 리얼터 닷컴의 사이트 등과 연계된 부동산 MLS(multiple Listing Service )에 접근할 수 있기 때문에 에이전트에게 새 매물이 나오는 즉시 이메일로 받는 서비스를 요청하면 편리하고, 플리핑후에 For Sale 매물로 마케팅을 할 때에도 많은 도움을 받을 수 있다.

싼 가격에 구입을 해야 한다.

 리모델링 후에 다시 현 시세에 팔아도 충분한 이익을 얻을 수 있어야 하려면 최대한 디스카운트 된 가격에 살 수 있어야 한다. 최소 마켓가격의20% 이하를 말한다.  지역에 따라서 최소 수익률을 20%로 잡아야 실속있다고 플리핑에 관한 전문가들은 말하지만, 요즘처럼 너도 나도 플리핑을 시도하시는 분들이 매우 경쟁적으로 하우스 헌팅을 하고 있는 시장에서는 20% 수익을 내기 어렵다.  

  리모델링 비용 10% 들고, 수익률 10% 정도가 최소 목표이다. 플리핑 주택을 구입할 때에는 부동산이 맘에 든다는 그런 감정적인 요인에 따라서 구입하면 안되고, 전적으로 냉정하게 숫자에 의존해서 디스카운트 된 가격에서 구입해야 한다.  옥션에서 구입하는 경우에 훨씬 더 싸게 살 기회가 있지만, 집안 내부를 볼 수 있는 경우가 많지 않고, 텐넌트가 있는 경우에 퇴거에 대한 절차 때에 스트레스를 덜 받고 진행하실 수 있는 경험과 담대함이 필요하다.  

  수익성 있게 임대 할 수 있어야 한다.

 플리핑을 하다 보면 오랫동안 팔리지 않는 집이 걸릴 수 있다. 이런 경우 적절한 구매자를 찾기 전에 반드시 렌탈 Property 로 돌려서 수익을 만들 수 있어야 한다. 이를 대비하기 위해서 되도록이면 렌트수요가 충분히 있는 부동산 시장을 찾아서 집을 찾아야 한다.  목표로 하고 있는 지역의 임대중인 부동산 마켓에 대해서 이해가 필요한 이유이다. 렌트를 얼마 받을 수 있고, 현재 렌트가 얼마나 많이 나와 있는지를 반드시 체크한다. 대학캠퍼스 인근에서는 9월이 넘어가면 거의 1년을 기다려야 다시 렌트수요가 돌아오는 경우도 있다.  원하지 않았거나 원했거나 플리핑의 재산의 증식 이외의 다른 목적이 적당한 렌트 인컴이 될 수 밖에 없다. 이 때에 렌트는 주택에 대한 원금, 이자, 세금 및 보험을 충당하기에 충분해야 하며, 이익을 창출하기 위해 약간의 추가 수익을 나오는 것을 확인하고 플리핑을 시작해야 한다. 집을 잘 고쳐 놓으면 매번 집이 잘 팔릴 것이라고 생각해서는 안된다.

일반적인 수리 비용을 미리 알고 있어야 한다. 

많은 분들께서 플리핑을 하고 계시다. 괜찮은 매물에 오퍼가 몰리고 경쟁은 치열하다. 입찰전쟁은 좋은 가격으로 나온 매물일수록 매우 심하다.  따라서 좋은 거래를 찾으면 빨리 움직여야 한다. 그런 이유로, 어디를 무엇을 수리할 것인지에 대한 합리적인 ballpark(대략적인 estimate) 을 잘 알고 있어야 한다. 주택 리모델링 및 수리에 대한 경험이 많지 않은 경우 지식 기반을 갖춘 전문가 패널을 만들어야 한다.  아무리 좋은 딜이라도 구입 가격에 수리비를 더한 금액이 주변에서 팔리는 주택 가격보다 높으면 돈을 잃을 수 있다.  Sq ft 당 800불이 넘게 평균 팔리는 최고학군 동네에서 Sq ft 당 300불 건축비용이 드는 600 sq ft Home Addition 을 하면 1년이 넘게 시간이 걸리더라도 30만불 수익이 생길 수 있다.   처음 플리핑을 시작하시는 경우는 샤워장 타일과 유리도어, Vanity를 교체할 것인지? 키친 카운터탑, 캐비닛과 스토브 오븐 등의 appliance 를 바꿀 것인지? 마루, 페인트에 대한 예산을 알고 있어야 하고 직접 할 수 있는 일을 하나씩 늘려 나가면 경쟁력이 훨씬 높아진다.

많은 현금이 필요하다

  모기지 대출은 일반적으로 거주하려고 사는 집이 아니면 80 % 이상을 빌려주지 않는다. 최소 20 %의 다운패이를 내야 한다. 집이 심각한 파손 상태에 있거나 Lender 가 몇 달 후에 다시 팔 것이라는 믿을만한 이유가 있는 경우 부동산 구입 자금 모기지를 받을 수 없다.  현실적으로 여러 개의 오퍼가 몰린 Fixer 집인 경우 15일정도의 짧은 에스크로 기간을 가진 All Cash 오퍼가 셀러에게 매력적인 것이 되기 때문에 융자를 받아서 Fixer 집을 사는 일이 현실적으로 거의 불가능하다.  또한 수리를 위해 많은 현금이 필요하다. 내가 살고 있지 않은 집에 대해서 수리를 위해 주택 담보 대출을 받을 수는 없으므로 수리비를 내 주머니에서 나와야 한다. 또한 예상치 못한 문제가 발생할 경우를 대비하여 추가 비용이 필요하다. 

구체적인 계획을 수립을 위한 Checklist

   아래는 위에서 언급했던 내용을 기반으로 초기 계획수립을 위한 가장 기본적인 체크리스트이다.  독자 여러분들의 재산증식에 도움이 되시길 진심으로 바랍니다.

       1. 현금이 얼마나 있는가?

      융통할 수 있는 자금을 기반으로 단독주택, 단독주택+ADU, 듀플렉스, 또는 Multi Units APT? 어떤 시장을 노릴 것인지에 대한 기본적인 전략은 무엇인가?

       2.  어느 지역에서 할 것인가? 

      내가 살고 있는 지역, 일하고 있는 지역, 잘 알고 있는 지역을 중심으로

       3.  누가 고칠 것인가?

      Contractor 또는 핸디맨이 있는가? 직접 일당 인부를 hire 할 것인가?

       4.  마켓에 다시 내놓는데 얼마나 시간이 걸릴 것인가?

       3개월이내로 리모델링 가능한가? 1년 넘게 ADU 짓거나 Addition 할 것인지?

       5.  1년중 한 번에 몇 개의 프로젝트를 내가 처리할 수 있을까?

       6.  ROI (return on investment) 목표 수치를 얼마로 해서 오퍼해야 하나?  10%?  20%?

       7. 목표로 하고 있는 지역과 집들의 주변 최근 6개월 간Sold 된 집에 대한sq ft당 가격, 업그레이드 내용, 팔릴 때까지의 날짜 수를 알고 오퍼 하는가?

        8. 인근에 예정된 모든 개발에 관한 조사, 지역부동산 경향 파악

        9.  빠른Selling을 위한 마켓팅과 property management 능력이 있는 실력 있는 에이전트 조력자의 도움을 받고 있는가?

드림부동산 해리정 (213) 626-9790