집 구입 또는 Selling 할 때에 알면 도움되는 전기상식

1. 1. 메인 전기 서비스 Panel 에서 Amp 확인

    단독주택건물에서 메인 패널은 주로 전기선이 집 건물로 들어 오는 근처에 건물 외벽에 있다. 콘도의 경우는 거실, closet, 방 등의 벽에 있기도다. 메인패널에는 Circuit Breaker 들로 가득차 있는데, 메인패널에서 확인하여야 할 사항은 전체회로를 한번에 차단할 수 있는 메인 breaker 를 살펴 봄으로서 메인패널이 100 amp 150 amp 또는 200 amp 등 어떤 rating 인지 아는 일이다. 오래된 집들은 100 amp 서비스 시설이 되어 있기도 하다. 큰 집이나 요즘 지어진 집들은 150 ~ 200 amp 로 되어 있다. 눈치채셨겠지만, 클수록 전기량을 한꺼번에 더 많이 쓸 수 있다는 뜻이고,  전기차 또는 전기스토브, 전기 Dryer 기기 등 많은 전기 사용을 해야 하는데 구입하려는 오래된 집의 메인 패널이 100 amp 시설이 되어 있다면, 나중에 집 구입 후에 추가비용을 들여서 Wire size 와 메인 패널을 모두 바꾸어 200 amp 으로 업그레이드해야 하는 일이 필수이다.  멀티 유닛 아파트를 구입하는 경우도 한 유닛당 미터기와 Breaker 가 각각 설치되어 있는 경우가 많은데, 이 때에도 유닛당 15amp 2개씩의 Breaker 로 된 오래된 싱글유닛 APT 들도 있으니, 메인 패널 확인을 통해서 잘 파악해 두어야 한다.

 2. 아울렛은 ground 되어 있는가?  GFCI 는 집 팔기 전에 미리 바꾸어 두자.

  전기 용품 전기선 끝에 일자형 두 개 이외에 둥그렇게 생긴 것이 바로 grounding wire 로 연결되어 만에 하나 생길 수 있는 전기쇼크를 방지하기 위해서 전류를 흘려보내게 하는 통로 역할을 하는 보호장치이다.  오래된 집들은 주의 깊게 전기 아울렛을 살펴보자. 단 두 개의 prong 아울렛이 보이면 grounding 보호장치가 없다는 말이다. 벽을 오픈해서 전기선을 새로 설치하는 작업은 생각보다 돈이 많이 들 수도 있다. 전선(Wire)의 경우 방에 있는 컴퓨터나 TV등 상대적으로 낮은 양의 전기를 필요로 하는 전자기기 등을 사용하기 위한 전기 콘센트는 일반적으로 #14 AWG전선과 15 Amps의 circuit breaker를, 부엌은 전기의 양을 많이 필요로 하는 관계로 #12 AWG전선과 20 Amps의 breaker를 사용한다.

   GFI outlets (GFCI stands for “ground fault Circuit interrupter”) 은 세면대 근처 부엌 싱크대 근처에 있는 가운데 리셋 단추가 있는 아울렛을 의미한다. 물과 금속은 전기를 잘 전달하기 때문에 만에 하나 물이 들어가거나 해서 잘못된 전기 회로가 생기는 경우에 그 전기회로를 중단시켜서 보호하는 장치이다. 홈 인스펙션때에 자주 체크되어 설치해야 하는 사항으로 보셨을 것이다. 집을 팔려고 하시는데 만일 GFCI 가 없다면 반드시 미리 바꾸어 두어야 한다.

 3. 여름철 에어컨 사용에 대한 플랜

밸리지역 뿐만 아니라 LA 지역도 여름철 95도 넘는 날이 점차 많아지면서 여름철 에어컨 사용에 대한 현명한 대책을 가지고 있어야 한다.  집구입시에 또는 전기요금이 많이 나오는 단독주택의 경우에 roof 아래에 Attic 에 절연제 보충과 고온시에 움직이는 환풍기가 설치가 되어 있는 지를 꼼꼼히 확인해 보는 지혜가 필요하다. Swamp cooler 는 에어컨보다 덜 시원하지만, 습도가 매우 낮고 전기요금이 부담이 많이 되는 더운날이 많은 Apple Vallley 와 같이 내륙 지역이라면 고려해봐야 하는 좋은 옵션이다.  다만, 물을 이용하여 시원하게 만들기 때문에 플러밍 이슈가 많이 생길 수 있어서 에어컨 보다 더 많은 관리가 필요하다.

4. LED 전등을 이용한 Light Remodeling

LED 전등 가격이 무척 저렴해졌고 아주 다양하고 예쁘게 나오고 있어서 집을 파시려는 분들이라면 비교적 적은 비용으로 집안 분위기를 바꿀 수 있는 좋은 방법으로 Recessed LED 등으로 교체를 권해드린다.  화장실에 움직임 감지 스위치는 홈디포에서 45 불이면 구입할 수 있고, 호텔과 같은 화려한 다이아몬드 반지를 보는 느낌의 천장LED 전등이 75불이다.  LED 등은 밝기 조절이 가능한 것들도 많아서 거실과 방에 이렇게 dim 스위치 장치까지 추가하면 적은 비용으로도 최상의 리모델링 효과를 만들어 낼 수 있다. 

5. 전기요금을 줄여주는 솔라가 있는 집?

  솔라가 리스 또는 PPA 계약 있는 집을 사야할까?

   집을 구입하려고 하는데 지붕 위에 솔라가 리스 또는 PPA(Power purchase agreement) 로 계약이 되어 있다면,  언제 설치가 되었고 몇 년간 승계를 해야 하는지 ? 

월 얼마를 내야 하는 계약인지 ? 알아보고 승계받거나 패이오프를 네고해 볼 수도 있다.

20여년간 지붕위의 솔라 시스템 매인터넨스 걱정없이 적은 전기요금과 솔라 패이먼트가 합리적이라고 생각하면 솔라 리스 또는 PPA 가 있는 집구입은 아주 좋은 선택이 될 수도 있다.   

    하지만, 전기 생산량이 매우 적은 오래된 시스템에 전기요금 고지서와 리스 패이먼트 고지서 2 가지를 매달 신경써야 하고 나중에 5년후 10년후에 집을 팔때에는 짐덩어리가 될 수도 있다. 

  리스 승계를 결정했으면 transfer 에 드는 비용이 있는지? 셀러가 패이를 해 주는 것인지도 확인해야 하는 사항이다. 종종 Buy out 옵션이 있다면 셀러와 같이 상의해 보는 것도 좋은 방법이다.  솔라 리스 또는 PPA 승계는 회사에 따라서 1주일 이상 걸릴 수도 있으니 에스크로 오픈과 함께 바로 절차를 알아 보아야 에스크로 클로징 지연사태를 막을 수 있다. 

6. 구입하려는 집이 솔라 시스템을 Own 하고 있으면 얼마나 더 가치가 있는 것인가?

  솔라 시스템을 own 한 집을 구입하려고 하는데 전기료가 매 달 5불미만으로 나온다면 바이어에게 매력적인 딜이 될 수 있지만,  센트럴 인버터의 경우 수명이 10년정도로 알려져 있어서 솔라시스템에 대한 보수와 관리를 감안해서 실제 부동산 거래에 있어서 솔라 시스템 가격을 따로 산정하여 받는 경우는 매우 드물고 전체적인 집가격에 반영을 하되 셀러가 셀링하는 매력적인 포인트로 활용하는 정도이다.  

드림부동산 해리정

(213) 626 - 9790