얼마전 약 300만불짜리 커머셜 상가 구매 계약을 성공적으로 마쳤습니다. 바이어분은 투자용 콘도 및 하우스는 다수 소유하고 계시지만 커머셜 부동산은 처음으로 구매하신 것이었기에 여러가지 숙지하셔야 할 전반적인 사항 및 매니지먼트 방법들을 알려드렸습니다. 전체 테넌트의 구성도 좋았고 특히 모든 테넌트가 Triple Net Lease로 운영되고 있었으며 Cap Rate도 8% 이상의 커머셜 상가 건물이라 구매에 대한 결정은 어렵지 않게 하셨지만 커머셜 부동산을 구매 및 보유하시는 것에 대해서는 첫 경험이셨던만큼 운영 등에 대한 우려와 부담이 없지 않으셨습니다. 결국 직접 운영하시지 않으시고 전문 매니지먼트 회사에 맡기기로 결정하셨지만 부동산 소유주로써 리스와 운영에 관한 충분한 지식을 미리 습득하신 것은 앞으로의 상업용 부동산 투자에 상당한 도움이 되셨으리라 확신합니다.

상업용 부동산의 리스 즉 커머셜 리스 계약을 맺기 위해서는 여러가지 상황과 조건을 고려해야 합니다. 주로 장기간으로 리스 계약을 맺기 때문에 자칫 많은 금전적인 손실과 법적인 여러가지 상황에 맞닥뜨려질 수 있습니다. 우선 오늘은 커머셜 리스 계약의 종류에 대해 간략히 알아보도록 하겠습니다.

Gross Lease/ Full Service Lease

주로 Industrial property 산업용 부동산이나 Office Space 사무실 공간 등의 리스에 해당하는 경우가 많습니다. 테넌트의 기본 렌트비에 건물에 대한 모든 운영 경비 즉 Property Tax건물 재산세, Common Area Maintenance (CAM) Item Charge 공용 구역 유틸리티와 수리 및 관리 비용, 또는 Insurance 건물 보험료가 포함되는 리스 형태입니다. 쉽게 말해서 테넌트는 기본 렌트비만 내고 전체 건물을 위한 여러가지 관리 비용 등은 건물의 오너가 부담하는 형태입니다.

테넌트의 입장에서는 렌트비가 일정기간동안 고정되기 때문에 시즌에 따른 전체 건물 관리 비용의 증가를 걱정할 필요가 없는 등의 이유로 선호되어지기도 하지만 기본 렌트비에 이 비용들이 이미 포함되어있어서 렌트비가 다소 비쌀수도 있고 혹은 계약서안에 Addendum 추가사항으로 Escalation clauses 상승조항 등이 포함되어 있어서 관리 비용 등이 급격히 증가할 경우 테넌트에게 나누어 부과할 수 있도록 하는 경우도 있기 때문에 계약서를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

Net Lease

상업용 부동산에서 가장 널리 사용되어지는 리스의 형태입니다. 테넌트는 Gross Lease보다는 저렴한 기본 렌트비를 지불하는 반면 자신의 유닛의 유틸리티를 직접 납부하는 것 이외에 해당 건물의 운영 경비도 일부 부담하게 됩니다. 이때 운영 경비는 Property Tax 건물 재산세, CAM Items Charge 공용 구역 유틸리티와 수리 및 관리비용, 또는 Insurance 건물 보험료를 주로 포함하게 됩니다.

테넌트가 기본 렌트비와 자신의 유틸리티 이외에 

1) 주로 Property Tax 건물 재산세의 일부분을 부담하는 것을 Single Net Lease (Net Lease)라고 하며

2) Property Tax 건물 재산세와 Insurance 건물 보험료의 일부분을 부담하는 것을 Double Net Lease (Net-Net Lease)라고 하며

3) Property Tax 건물 재산세와 Insurance 건물 보험료, 그리고 CAM Items Charge 공용 구역 유틸리티와 수리 및 관리비용의 일부분을 부담하는 것을 Triple Net Lease (Net-Net-Net Lease또는 NNN Lease)라고 하며 가장 널리 사용되어지는 방식입니다.

4) 흔한 방식은 아니지만 Absolute Triple Net Lease라는 형태도 있는데 이는 해당 건물을 구매하지 않았음에도 불구하고 모든 경비와 책임을 지는 형태이며 주로 단독 건물의 테넌트가 여러 이유로 인해 해당 건물을 구매하지 않으면서 사용권을 전적으로 행사함과 동시에 책임과 비용도 100% 지게 되는 방식입니다.

Percentage Lease

대형 쇼핑몰이나 대형 그로서리 마켓 등에서 리테일 스토어 테넌트와 주로 맺어지는 리스 형태입니다. 테넌트가 기본 렌트비 이외에 건물주와 맺은 계약에 따라 정해진 매상의 일정 퍼센트에 해당하는 금액를 추가로 지불하는 방식입니다. 주로 매상의 하한선을 정해두고 그 이상의 매상이 발생할 경우 그 초과 달성된 매상을 베이스로 미리 정해진 퍼센트를 적용하여 계산하고 이를 기본 렌트비 이외에 추가로 지불하게 됩니다. 

예를 들어 기본 렌트비가 $1,000에 매상이 $10,000이 초과할 경우 10%를 지불하는 Percentage Lease를 계약한 경우 해당 매장의 매상이 $15,000이 되었을 경우 $1,500 ($1,000+($5,000X10%))을 렌트비로 지불하게 됩니다. Percentage에 해당되는 금액은 계약을 맺기 따라서 1년 단위로 정산하는 경우도 있습니다.

이외에 렌트비가 전체 리스 기간 중에 고정되어 있는 형태인 Fixed Lease, 또는 주로 스타벅스나 서브웨이 등 유명 프랜차이즈 테넌트와 주로 맺는 리스 형태인 정해진 기간에 따라 즉 3년, 5년 혹은 10년마다 렌트비를 올리는 형태인 Step Lease, 그리고, Consumer Price Index (CPI) 소비자 물가 지수 등 여러 Index지수에 따라서 인상분을 정하고 이에 따라 매년 렌트비를 올리는 Indexed Lease 등이 있습니다.

테넌트의 입장에서는 어떤 형태의 리스 계약을 맺는 것이 나의 비지니스에 가장 효과적일지를 판단하시고 건물 오너의 입장에서는 어떤 형태의 리스가 장단기적으로 나의 렌트 수입이나 해당 부동산의 가치 상승에 가장 도움을 줄수 있는지를 판단하시고 즐겁고 행복한 투자 계속되기를 언제나 기원합니다.

오늘은 여기까지... 뉴스타 부동산 임현진이었습니다. 미국 부동산에 대해 더 많은 정보를 얻으시길 원하신다면 전화(213-550-6273), 카카오톡(ID: hanajin1), 이메일(jinim@newstarrealty.com) 주시거나 "임현진의 미국부동산 투자클럽"으로 오세요~ http://pf.kakao.com/_hvZEj