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LA 코리아지역 타운 콘도 아파트 개발부동산 2018.04.16

LA 코리아지역 타운 콘도 아파트 개발

 
계속 솟아오르는 렌트비와 낮은 공실률 그리고 프라퍼티의 가치 상승 이라는 매력적인 투자 요소를 다 갖추어져 있는 지역이 바로 현재 LA코리아 타운의 다세대 주택 시장이다.  4유닛 아파트 자리에는 어느새 16유닛 새 아파트가 대신 올라가 있고, 새 콘도 또는 아파트를 지을 수 있는 LA 지역의 R3, R4 조닝의 땅이나 아파트를 소유한 오너들은 늘 매매 권유를 받는 것이 일상이 되어 버렸다.   
  

 사진은  K-town LA 에 있는 R3 조닝 5,520 sq ft lot 이 4유닛으로 개발되고 있는 현장 



 5천여 sq ft 이상의Lot이 2 개 이상 인접해서 이어진 오래된 아파트나 땅을 가지고 계신 오너들 중에는 좋은 가격으로 개발업자에게 파시는 경우도 있고, 보다 더 적극적인 방향으로 개발을 하기 위해서 LA 시 담당부서에 다니시면서 개발 프로젝트에 뛰어 드시는 경우도 있다.  최근 LA 코리아타운 렌트비 상승과 콘도 가격 상승으로 인하여 이러한 개발 프로젝트가 수익성이 높아지면서 오너분들 께서도 이러한 개발에 대한 이해가 반드시 필요하다.  아래에 관련 FAR, TOC 등의 기초적인 정보가 있다. 


 새로 아파트를 지은 후에 일정하게 들어오는 렌트 수익을 목표로 하거나, 여러 콘도 유닛을 지어서 각각 분양을 하거나 렌트 후 아파트 전체 유닛을 파는 여러가지 수익 모델에 대한 연구는 전적으로  재정규모와 시의 허가 여부에 달려있다.  최근에는 중대형 개발회사들 위주로 콘도 분양 공급보다는 주상 복합형 아파트 공급이 LA K-town 에서는 더 활발하고, 윌셔 인근 한 콘도는 분양하려다가 아파트로 전체를 바꾸어 렌트시장에 나오는 경우도 있었다.  



 2017년도 LA시가 승인을 내준 주택 개발 프로젝트는 대부분 아파트나 콘도, 주상복합 등 다세대 주택에 집중됐다.  '더 리얼 딜' 분석에 따르면 지난해 승인된 주택 개발 프로젝트의 78%에 이르는 12,565유닛이 다세대주택이었다.  다세대주택 개발 프로젝트 승인 건은 2013년 8,482유닛에서 2014년 9,751건으로 증가했었다.   점점 LA 는 거대한 다세대주택 타운으로 변해가고 있다.  


  

 


ADU 세컨드 유닛 건축

지난해 단독주택 건축 승인도 또한 급증을 했다. LA시가 지난해부터 시행에 들어간 ADU(Accessory Dwelling Unit)법 때문이다. 이 법은 단독주택 뒷마당에 메인 하우스의 건평에 비례해서 최대 1200스퀘어피트 규모의 세컨드 유닛 건축을 가능케 한 것으로, 지난해 총 283건의 세컨드 유닛 건축이 승인을 받았다고 한다.  R1조닝 단독주택하우스 오너분 들에게 렌트 수익을 얻을 수 있는 좋은 기회이다. 


유닛수와 용적률 FAR(Floor Area Ratio)

 LA시의 경우, Dept. of Building & Safety 와 Dept. of City Planning을 방문하여 매입하고자 하는 부동산의 Zoning과 Ordinance에 대하여 담당 공무원과 상의하는 것이 가장 안전한 방법이라 할 수 있다.   여기에서는 LA 시에서 제공하는 조닝 가이드 라인에 근거하여 아주 기초적인 내용을 소개하되, 개발에 대한 아주 기초적인 아이디어만 드리려고 한다. 실제 개발프로젝트 가 가동이 되었을때에 도대체 무슨 말인지 이해를 못하는 그런 땅주인이나 땅구입Buyer가 되시지 말라는 의미이다. 

아파트, 콘도 개발 프로젝트의 가장 기초적인 정보는 내 땅에 가능한 유닛수와 지을 수 있는 공간 용적률 FAR에 대한 이해로부터 시작한다.  Dwelling Unit 수의 결정은 LA 조닝가이드에 R3 조닝은 최소 1유닛당 800 sq ft 를 확보해야 한다. R4 조닝은 최소 1 유닛당 400 Sq ft 로 되어 있다.  12,000 sq ft Lot 이 R3 조닝이라면 최대15 유닛을 지을 수 있고,  R4 조닝이라면 6천 Sqft Lot 에 15 유닛을 지을 수 있다.



 

 1만 sq ft 땅에 3천 sq ft 집을 지으면 용적률은 0.3 이고, 같은 크기의 땅에 5천 sq ft 넓이 2층을 지으면 용적률은 1이 된다.  R3,R4 용적률은 3이다.  하지만 모든 땅면적에서 건물을 올릴 수는 없고 반드시 이웃집과의 일정거리 길가에서의 일정거리를 필수 면적setback 을 남겨두어야 한다.  이에 대한 규칙도 물론 조닝 가이드에서 찾아 보실 수 있다.  하지만, 반드시 LA 시 담당자와 건축회사 전문가로부터 정확한 컨설팅이 필요하다. 


   1만 2천 sq ft 땅에, 예를 들어서 setback 을 제외하고 최대 지을 수 있는 공간이 8,000 sq ft 가 된다면, 건축할 수 있는 용적률이 R3,R4 조닝은 3이므로 총 24,000 sq ft 가 된다는 의미이다.    물론 이 공간이 모두 dwelling 공간이 될 수는 없고 공용 복도 등등의 면적이 계산이 되면서 최종적으로 각 유닛들의 Sq ft 가 정해질 수 있다.  



Transit Oriented Communities(TOC) Affordable Housing

  2016년 11월 주민투표를 통해 승인된 발의안JJJ에 따른 TOC 규정은 일정 비율의 저소득층용 유닛을 배정하는 조건으로 기존 조닝과 건축법에 묶여 있었던  지을 수 있는 아파트 유닛 수와  건평크기제한을 넘어서 크게 보너스 제공하고 있다. 먼저 관심있는 땅 또는 본인소유의 땅의 조닝과 TOC Tier 를 파악하여야 LA 시에서 제공하는 TOC Guidelines 을 이해할 수 있다. LA 시의 경우 ZIMAS (ZONING INFORMATION AND MAP ACCESS SYSTEM) http://zimas.lacity.org 라는 사이트를 통해서 자신의 부동산의 Zoning과 TOC Tier에 관한 정보를 확인할 수 있다.  
 

  



LA 시에서 제공하는 TOC Guidelines에 따르면, TOC Tier 3 에 해당하는 땅인 경우, 저소득층을 위한 유닛들을 최소 정해주는 만큼 공급을 하는 조건으로  유닛과 용적률에 대한 보너스를 제공한다.  즉, ELI(Extremely Low Income) 유닛 10% 또는 14% VL(Very Low) 또는 23%(Lower income) 유닛을 제공하는 조건으로 만일Tier 3 라면 보너스인 70% 유닛을 더 지을 수 있고, 건평에 대한 보너스가  추가로 제공되어 콘도와 아파트 건평 보너스가 50% 나 된다. 

예를 들어 6천sq ft  랏이 두 개가 인접해 있는 1만2천 sqft  R3 조닝 땅에는 원래 15 유닛을 지을 수 있는데  저소득 유닛 제공이라는 LA시 가이드라인 조건을 따른다면, TOC Tier 3 보너스인 70% 를 더 지을 수 있어서 최대 26 유닛까지 가능할 수도 있다.   

TOC 보너스는 Setback 과 총 건축면적 계산에 대한 보너스까지 제공한다. 12,000 sq ft 땅에서 Setback 보너스까지 받아서 만일 지을 수 있는 땅면적이 대략 8,200 Sq ft 로 계산되었다면 건축면적 24,600 sq ft 가 TOC Tier 3 보너스 50%를 더 받아서 37,000 sq ft 로 늘어날 수 있다.   물론, 공유면적과 엘리베이터 기계실, 파킹장 등의 공간에 대한 건축법 상의 규칙과 공간 배치의 문제는 복잡하므로 실제 프로젝트에서는 간단한 예와는 많이 다르다.  위의 숫자는 순전히 이해를 돕기 위한 수치들이다.

  유닛수와 평균 유닛당 면적을 근거로 새 콘도의 경우 위치 층수에 따라서 LA 코리아 타운에서는 sq ft 당 $450 ~$550 에 거래되고 있고 평균 유닛당 크기에 대한 렌트시세를 파악하면 총 gross rent 금액을 계산할 수 있다.  

 LA R3, R4 조닝의 땅과 아파트를 구입하시거나  현재 오너분들에게 현명한 투자의 기회가 2018년도에도 계속되고 있는 중이다. 

 
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